Główną działalnością funduszy dywidendowych typu REITs (tzw. core business) jest zarządzanie nieruchomościami, podnoszenie ich wartości i zwiększanie poziomu przychodów czynszowych. Prowadzi to do powiększenia bazy podatkowej, zwiększenia wypłat dla akcjonariuszy i zwiększenia wartości akcji REITs[1].

Wartość dla akcjonariuszy polega głównie na optymalizacji przychodów czynszowych  z nieruchomości w portfelu, a tym samym zwiększania bazy podatkowej. Podmioty te wyspecjalizowały się w zarządzaniu nieruchomościami, i pozyskały unikatowe know-how niedostępne dla właścicieli pojedynczych nieruchomości, w tym w re-komercjalizacji, rozumianej jako dobór najemców w obiekcie, który zwiększa przychód z metra wynajmowanej powierzchni.  Duże REITs, korzystając z relacji biznesowych z dużymi najemcami są w stanie zwiększyć realizować efekty skali niedostępne zazwyczaj dla właścicieli pojedynczych obiektów.  Objawia się to z zarówno po stronie przychodowej np. wprowadzaniem do obiektów handlowych atrakcyjnych – wiodących najemców (tzw. anchor tenant), których obecność zazwyczaj przyciąga innych najemców i końcowych klientów. Działania te przeprowadzane są często po przeprowadzeniu modernizacji zakupionego obiektu. Efekty skali realizowane są także po stronie kosztowej w postaci np. niższymi kosztami finansowania (REITs z ratingiem agencji ratingowej pozyskują zazwyczaj środki finansowe po koszcie niższym niż pojedynczy właściciel nieruchomości), z niższym udziałem własnym przy kredycie, niższych kosztach ubezpieczeń, ochrony, usług zewnętrznych. (tabela 10 ). Jednocześnie REITs dokonują stałej optymalizacji nieruchomości w portfelu i dokonują sprzedaży w przypadku zmian w legislacji (np. w przypadku health care USA-REITs zmiany w finansowaniu kosztów pobytów w obiektach pielęgnacyjnych czy obiektów medycznych wymusza zmiany w strukturze nieruchomości w portfelu) czy nadmiernej koncentracji głównych najemców, czy zmian na rynkach lokalnych. Uwolnione w ten sposób środki przeznaczane są na zakup nieruchomości, co do których przewidywana stopa dywidendy jest wyższa niż obiektów przeznaczonych do sprzedaży. Optymalizacja nieruchomości w portfelu związana jest także z jednej strony do zmniejszania średniego ważonego kosztu kapitału (ang. weighted average cost of capital, WACC), a w drugiej dokonywanie nowych akwizycji wysokiej jakości aktywów, w których prawdopodobieństwo osiągnięcia wyższych stóp zwrotu jest wysokie (tab.10)

Fundusze dywidendowe typu REITs aktywne są przede wszystkim w obszarze zarządzania nieruchomościami i podnoszenia ich wartości. W odróżnieniu od innych uczestników rynku (fundusze specjalistyczne, fundusze private equity)  inwestują w nieruchomości, aby czerpać pożytki z wynajmu (pasywny charakter przychodów). Początkiem procesu tworzenia wartości jest zazwyczaj pozyskanie środków finansowych na akwizycje i rozpoczyna się w momencie podjęcia decyzji o ekspansji. Finansowanie może mieć tylko charakter zewnętrzny, więc oferta emisji akcji lub emisji obligacji. Decyzja o przeprowadzeniu emisji poprzedzona jest przez selekcję i wybór celów akwizycyjnych due diligence aktywów (spółek celowych), określenie i analizy stóp zwrotu z planowanych inwestycji oraz prognozą kosztu finansowania zewnętrznego. Podpisywane są wstępne, warunkowe porozumienia zakupu wybranych nieruchomości. Ustalana jest cena emisyjna akcji lub wartości kuponu (i inne warunki w przypadku emisji obligacji). W procesie emisji pierwotnej (IPO) lub wtórnej (SPO) odbywa się cykl spotkań z inwestorami, na których prezentowane są cele emisji i spodziewany wynik finansowy. Po zdobyciu środków dokonywane są transakcje nabycia aktywów. Następnie zakupione nieruchomości wprowadzane są w system zarządzania operacyjne i administracja przejęta nieruchomością opracowane są plany zwiększenia przychodów czynszowych, rozbudowy lub modernizacji w celu zwiększenie efektywnej stawki czynszu lub zwiększenia stopnia komercjalizacji. Czynsze z tych nieruchomości zwiększają wolumen przychodów ogółem i wartość wypłat dywidendowych.[2]Akcjonariusze, w tym nowi, którzy objęli nowo wyemitowane akcje otrzymują wypłaty zgodnie z liczby objętych akcji. REITs dokonuje kolejnej analizy rynku, selekcjonuje potencjalne aktywa do zakupu. Cykl pozyskiwania środków finansowych powtarza się (rys 13). Zaprezentowany proces budowania wartości jest uproszczony. Procesy opisane powyżej mają bardziej złożony charakter (np. emisja akcji może być przeprowadzona równolegle, emisja akcji może być związana z finansowaniem bankowym, ponowny proces akwizycji nieruchomości może być odległy w czasie, etc.).

Zarówno system prawno-instytucjonalny jak i model biznesowy funduszy dywidendowych tworzą swoisty system  naczyń powiązanych, działających  jednak tylko w jedną stronę: w kierunku optymalizacji modelu biznesowego REITs.

Fundusze dywidendowe typu REITs pozyskują środki od inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych w formie emisji kapitału (akcji, papierów udziałowych) lub w formie emisji Pozyskane w ten sposób środki finansowe inwestowane są w starannie wyselekcjonowane nieruchomości generujące przychody czynszowe. W zamian za pozyskane środki, inwestorzy otrzymują wypłaty zysku proporcjonalnie do posiadanego kapitału udziałowego (proporcjonalnie do liczby posiadanych akcji). Inwestycje realizowane są z wykorzystaniem długu bankowego, emisji kapitałowych lub emisji obligacji.

REITs nie mogą zatrzymywać zysku. Oznacza to, że rozwój jest możliwy prawie wyłącznie poprzez finansowanie zewnętrzne Finansowanie to przybiera następujące formy:

• finansowanie dłużne bankowe (kredyt inwestycyjny, kredyt obrotowy, kredyty na budowę);
• finansowanie dłużne obligacyjne – REITs emitują obligacje, które oferowane są inwestorom w zamian za oprocentowanie (tzw. kupon);
• finansowanie kapitałowe (emisja akcji uprzywilejowanych i nieuprzywilejowanych) w ramach tzw. oferty zakupu akcji pierwotnej (ang. Initial Public Offering, IPO) oraz wtórnej oferty zakupu akcji (ang. Secondary Public Offerings, SPO)  (Chan i inni 2003, s.38).
• emisja papierów wartościowych w formie skryptów dłużnych (typu commercial papers), krótkoterminowych papierów wartościowych na okaziciela (najczęściej z okresem wykupu do 1 roku) które są alternatywą do kredytu bankowego.[3]

Inwestorzy dostarczają podmiotom tym swoje środki w zamian za emitowane akcje, a tak naprawdę za obietnicę wypłaty zysków z inwestycji. Obietnica REITs dodatkowo poparta jest odpowiednimi regulacjami, co do wysokości wypłat oraz sposobu ich opodatkowania (rys. 14).

Spowodowane jest to szerokim zakresem regulacji systemów prawno-instytucjonalnych: od sposobu finansowania rozwoju (poziom wypłat obowiązkowych), strukturę organizacyjną (np. preferowanie jednego z dwóch typów zarządzania nieruchomościami w portfelu), regulacje związane ze strukturę właścicielską (np. ograniczenia dla wielkości pakietów akcji dla inwestorów, dyskryminacja instytucji finansowych), politykę inwestycyjną (np. ograniczenie zakresu inwestycji tylko do rynku nieruchomości), limitujący ryzyko działalności (np. poprzez regulacje ograniczające angażowanie się REITs w fazę deweloperską) i politykę zadłużania (np. poprzez regulacje związane z maksymalnym poziomem zadłużenia ogółem), zasady upublicznienia podmiotów (np. nakaz upublicznienia akcji na wybranej giełdzie papierów wartościowych), do określania minimalnych kapitałów założycielskich i pośrednio regulujących w ten sposób strukturę rynkową sektora. Każda istotna zmiana w systemie prawno – instytucjonalnym przekłada się więc na większą lub mniejszą zmianę w modelu biznesowym REITs. Oznacza to także, że regulacje systemowe mają większy wpływ na model biznesowy REITs niż w przypadku klasycznego przedsiębiorstwa.