MODEL EU-REITS CAMBELLA I SIRMANSA (2002)

7 marca 2018

Brak jednolitych rozwiązań prawno-instytucjonalnych dotyczących europejskich REITs skłoniła dwójkę naukowców amerykańskich Campbella i Sirmansa (2002) do podjęcia próby uogólnienia systemów obowiązujących na świecie (głównie w USA). W efekcie opracowano model systemu dla EU-REITs oparty na rozwiązaniach amerykańskich. W importowaniu rozwiązań amerykańskich do strefy UE, upatrywano osiągnięcie następujących korzyści:

  • zwiększenie płynności europejskich rynków nieruchomości, co prowadzić miało do bardziej efektywnej alokacji kapitału w Europie;
  • większej stabilności cen w lokalnych rynkach nieruchomości, gdyż REITs mając zazwyczaj dostęp do alternatywnych źródeł finansowania mogą stabilizować rynek, co wydaje się szczególnie ważne w okresach w utrudnionego dostępu do kredytu bankowego;
  • stworzenia szans inwestycyjnych dla funduszy emerytalnych i innych inwestorów instytucjonalnych w celu osiągnięcia korzyści z dywersyfikacji portfela nieruchomości, bez akceptowania ciężaru podwójnego opodatkowania lub płacenia dużych kosztów transakcyjnych związanych z bezpośrednimi inwestycjami w nieruchomości;
  • wprowadzenia potencjalnie użytecznego narzędzia prywatyzacji nieruchomości rządowych;
  • zwiększeniem zdolności firm lokalnych do konkurowania z firmami zagranicznymi typu REITs, która korzystają z uprzywilejowanych form opodatkowania przy inwestycjach w nieruchomości.
  • szansa na zwiększenie udziału w rynku bez ponoszenia zwiększonych kosztów
  • zwiększenie płynności na rynku nieruchomości
  • obniżenie kosztów inwestowania w nieruchomości
  • niższe koszty kapitałowe dla podmiotów lokalnych działających na rynku nieruchomości (Campbell i Sirmans 2002, s. 390-392).

Natomiast do głównych determinant efektywnego modelu dla EU-REIT Campbell i inni (2002) zaliczył m.in:

  • strukturę akcjonariatu (możliwość obejmowania większościowych pakietów akcji większych niż 9% (w kontekście reguły 5-50% dla USA-REITs);
  • wprowadzenie wysokiego poziomu wypłat obowiązkowych (90% – 95%);
  • możliwość elastycznych reguł dotyczących struktury prawnej przez fundusz dywidendowy np. poprzez umożliwienie ponownego powrotu do struktury klasycznego przedsiębiorstwa bez zwolnienia podatkowego (tzw. re-REITing)
  • umożliwienie świadczenia najemcom usług przez spółki zależne od EU-REITs
  • wprowadzenie ograniczenia w zadłużaniu;
  • wprowadzenie możliwości unikania płacenia podatków od zysków kapitałowych przy sprzedawaniu nieruchomości do REITs;
  • narzucenie wysokiej jakości raportowania przez EU-REITs
  • ograniczenia w polityce dywersyfikacji portfela (op. cit., s. 403).

Campbell i Sirmans (2002) są zwolennikami restrykcyjnego podejścia do zadłużania. W swoim modelu postulują wprowadzenie ograniczeń szczególnie w zaciąganiu zobowiązań o długim terminie zapadalności, co zmniejszy zmienność w przepływach pieniężnych i złagodzi napięcia w płynności finansowej (Campbell i Sirmans 2002, s. 397 -403). Jednocześnie, wskazywano, że istnienie jednolitego systemu EU-REITs może implikować następujące zjawiska:

  • niższe wpływy podatkowe od osób prawnych, co może w efekcie spowodować zwiększenie obciążeń podatkowych dla innych firm lub osób prywatnych.
  • zaburzenie konkurencji pomiędzy firmami z sektora, podmioty mogą przegrywać konkurencję z REITs, pomimo zwiększonej elastyczności operacyjnej tych podmiotów, które nie korzystają ze zwolnień (dowolne kształtowanie polityki dywidendowej czy inwestycyjnej),
  • zmniejszoną skuteczność w branży nieruchomości, ponieważ ograniczenia instytucjonalne wprowadzone na REIT ograniczają ich zdolność do przystosowania się do zmieniających się warunków rynkowych ;
  • szansę na transparentność prywatyzacji aktywów nieruchomości, które są w gestii rządów poszczególnych państwa unijnych ;
  • wyrównanie szans rynkowych pomiędzy istniejącymi już podmiotami typu REITs z Holandii i Belgii (Campbell i Sirmans, op.cit, s. 392 -393).

 

Model Campbella i Sirmansa (2002) wydaje się być poprawnie zbalansowany, uwzględnia najważniejsze parametry systemu REITs, zarówno ze strony popytowej jak i podażowej. Jego słabością wydaje się nie uwzględnienie jednego z kluczowych parametrów systemów – zagadnienia opodatkowania dla akcjonariuszy. Campbell i Sirmans (2002) nie odnieśli się jednakże do problematyki angażowania się REITs w fazę deweloperską, ani minimalnego poziomu kapitału własnego. Problematyczny wydaje się postulat ograniczeń w sferze dywersyfikacji aktywówWynika on zapewne z doświadczeń amerykańskich REITs i ich strategii wysokiej specjalizacji sektorowej.

Autor omówienia:Grzegorz Mizerski


Oryginalny tekst publikacji w załączniku

Załączniki:

2002 Cambell i Sirmans Model dla EUR

pobierz pdf

Copyright © 2021 Fundacja Edukacji i Badań nad REIT - Wszelkie prawa zastrzeżone.

Projekt i realizacja:

seminarium o reitach