O trzech najważniejszych rzeczach, o jakich trzeba pamiętać przy inwestowaniu

9 września 2018

Niskie stopy procentowe wymuszają na naszych inwestorach poszukiwanie atrakcyjnych zamienników do klasycznych lokat bankowych. Jednocześnie, na każdy typ inwestycji należy patrzeć przez pryzmat trzech kluczowych parametrów: bezpieczeństwa, płynności oraz zysku.

Czy istnieje inwestycja idealna, która dawałaby inwestorom: niskie ryzyko (bezpieczeństwo), płynność i zyskowność? Pytanie to zadaje sobie  chyba każdy rozważny inwestor. Niestety, Święty Graal inwestycji, który miałyby wszystkie trzy atrybuty nie istnieje.

Ocena najpopularniejszych typów inwestycji

Do najpopularniejszych inwestycji, obok klasycznych lokat bankowych, zaliczamy obligacje skarbowe (fundusze pieniężne), obligacje przedsiębiorstw, akcje (fundusze akcyjne), ale też inwestycje oparte na nieruchomościach: condo-hotele czy zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.

Spójrzmy na tabelę poniżej.

Niestety, w świecie inwestycji Święty Graal nie istnieje: żadna klasa aktywów, nie zapewnia wszystkich powyższych trzech atrybutów jednocześnie. Jeśli szukamy zysku, to kosztem płynności i bezpieczeństwa. Jeśli oczekujemy bezpieczeństwa, to zawsze kosztem zyskowności i płynności.

Dla inwestorów oczekujących bezpieczeństwa, najlepsze wydaje się lokata bankowa terminowa 12 miesięczna oraz obligacje skarbowe: oba typy inwestycji wydają się najbezpieczniejsze. Pierwsze, objęte są systemem Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG); drugie dlatego, że ich kupon i wykup  gwarantowany jest przez państwo. Oczywiście, można zastanawiać się nad jakością tych zabezpieczeń np. w kontekście ograniczeń do poziomu 100 tys. euro dla pojedynczego deponenta, wypłat wielu miliardów złotych z BFG tytułem rekompensat dla posiadaczy lokat w Kasie Stefczyka Wołomin czy wysokiego zadłużenia państwa, ale generalnie nie powinno być sporu, że obie typy inwestycji mogą zostać uznane są za najbezpieczniejsze. Jednocześnie płynność i zyskowność dla tych klas inwestycji wydają się być najniższe.

Natomiast inwestorzy oczekujący zyskowności oraz płynności powinni rozważyć inwestowanie w akcje: o ile akcje WIG wydają się najbardziej zyskowne w długim horyzoncie inwestycyjnym (>36m), to już bezpieczeństwo takiej inwestycji  – z punktu widzenia inwestora indywidualnego – mimo że wzrasta wraz z wydłużeniem horyzontu, to na tle lokat bankowych czy obligacji skarbowych wydaje się być niższe. Z kolei, inwestycje oparte o nieruchomości wydają się być zyskowniejsze niż lokaty czy obligacje skarbowe, ale odbywa się to kosztem płynności i bezpieczeństwa.

Dlaczego REIT-y w zestawieniu?

To, co zapewne najbardziej zastanawia czytelników, to uwzględnienie w zestawieniu publicznych amerykańskich real estate investment trusts (REIT-y). Wielu z Państwa, może się zdziwić uwzględnieniem tej specyficznej, ale powszechnie znanej na zachodzie klasy aktywów.

W telegraficznym skrócie: REIT-y to spółki, które inwestują wyłącznie w nieruchomości komercyjne, czerpią dochody z ich wynajmu. Uzyskane w ten sposób przychody  zwolnione są zazwyczaj z podatku dochodowego typu CIT, pod warunkiem wypłaty niemal w całości osiąganych zysków, bowiem obligują je do tego przepisy w ramach specjalnego systemu prawno-podatkowego. REIT-y, to pośrednie inwestowanie w nieruchomości komercyjne, które eliminuje większość ograniczeń i ryzyka związanego z klasycznym – bezpośrednim inwestowaniem w mieszkania, condo-hotele czy lokale komercyjne na wynajem.

Zagraniczne REIT-y, w zestawieniu otrzymały najwyższą punktację ogólną: 12 i 14  punktów na 15 możliwych: otrzymały także najwyższe noty, co do płynności oraz bardzo wysokie noty, co do zyskowności i bezpieczeństwa. Dlaczego tak wysokie noty? Czy te oceny są uzasadnione?

Ocenę zagranicznych REIT-ów  zacznijmy od płynności.

Z perspektywy polskiego inwestora płynność np. amerykańskich publicznych REIT-ów jest niemal nieograniczona. Średnie, dzienne obroty na instrumentach udziałowych emitowanych przez te podmioty systematycznie narasta i w lipcu 2018 roku przekroczyły  nawet 9 mld USD (wykres poniżej)

Tak wysoka płynność jest m.in wynikiem dużej  kapitalizacji giełdowej, której wartość to ponad 1,15 biliona USD (wg stanu na koniec lipca 2018). Dla porównania, kapitalizacja całej giełdy w Warszawie (WIG) wynosi ok. 338 mld USD, a płynność ostatnio, nie przekracza 1 mld PLN (ok. 250 mln USD).

Bezpieczeństwo:  REIT-y notowane są na giełdach. Podlegają więc zmienności, lecz zmienność publicznych REIT-ów jest porównywalna z akcjami, a w niektórych okresach nawet nieco niższa. Dlaczego? Główną przyczyną jest obligatoryjna wypłata dywidend. Podmioty te, od 2000 roku amerykańskie publiczne REIT-y wypłaciły już blisko 500 mld USD zysków, w samym 2017 roku wartość wypłaconych dywidend przekroczyła wartość 57 mld USD. Dodatkowo, REIT-y amerykańskie uważane są też za papiery defensywne: średni poziom wskaźnika beta, który mierzy charakter papieru, kształtuje się na atrakcyjnie niskim poziomie (średnia ok. 0,6), co jest pożądane dla każdego portfolio managera.

Warte podkreślenia, że dywidendy wypłacane są bez względu na sytuację na giełdach. Nawet w czasie wielkiego kryzysu 2008-2009, REIT-y amerykańskie wypłacały dywidendy (wykres poniżej). Oznacza to, że dla inwestora z perspektywą > 36 miesięcy, ryzyko zmienności i ewentualnych strat z nią związane jest mitygowane przez systematyczne wypłaty (najczęściej kwartalne, czego nie spotyka się w Polsce).  Wysoka płynność US-REITs, niewątpliwie podwyższa ogólne bezpieczeństwo inwestycji.

Zyskowność

REIT-y to specjalny papiery wartościowe o charakterze hybrydowym. Z jednej strony, obligatoryjna wypłata zysków formie dywidend narzucona przez ustawodawcę ma znamiona klasycznych obligacji (kupon vs. stała wypłata zysków czyli tzw. bond-proxy). Jednocześnie, instrumenty udziałowe REIT-ów notowane są na giełdach, a więc mają potencjał na zysk wynikający ze wzrostu kursów – tak jak klasyczne akcje. REIT-y amerykańskie to zyskowna klasa aktywów przewyższająca stopą zwrotu inne, powszechnie znane klasy inwestycji.

Spójrzmy na najstarszy, największy i najbardziej konkurencyjny rynek finansowy na świecie: Stany Zjednoczone Ameryki Płn. Okazuje się, że w latach 2003-2017, amerykańskie kapitałowe REIT-y okazały się najzyskowniejszą klasą aktywów wśród najpopularniejszych typów inwestycji: akcji małych spółek, akcji dużych spółek, akcji z rynków wschodzących (emerging markets) i obligacji. Od 2003 roku REIT-y amerykańskie (all equity REITs czyli REIT-y kapitałowe),  aż siedmiokrotnie uzyskiwały najwyższe stopy zwroty dla inwestorów w porównaniu z klasycznymi instrumentami inwestycyjnymi (w 2004 roku, 2006, w latach 2010 -2012 oraz 2014-2015) (zestawienie poniżej).

Z kolei, jak podaje jeden z najstarszych funduszy specjalizujący się w inwestowaniu w amerykańskie REIT-y – Cohen & Steers, w latach 1981-2017 zapewniły one inwestorom całkowitą stopę zysku na poziomie 12,5% brutto średniorocznie i przewyższyły benchmark czyli indeks największych spółek giełdowych S&P 500 o prawie dwa punkty procentowe (https://www.kiplinger.com/article/retirement/T044-C000-S004-get-reits-for-retirement-income-as-inflation-heats.html).

Stopa dywidendy REIT-ów amerykańskich należy do najwyższych na świecie (jako klasy aktywów)  – wynosi obecnie ok. 5% i np. przewyższa prawie czterokrotnie stopę dywidendy największych polskich spółek z WIG20 (ok. 1,2%) oraz ponad dwukrotnie stopę największych spółek amerykańskich tworzących S&P 500 (ok. 1,9%).

Podsumowanie:

Inwestowanie polega na balansowaniu pomiędzy różnymi klasami aktywów tak, aby z jednej strony mieć gotówkę, która stworzy możliwości zajmowania pozycji w te instrumenty, które aktualnie uważamy za oczekiwane z punktu widzenia naszych preferencji, a z drugiej, aby wypośrodkować ryzyko vs. potencjalne zyski. Złotymi zasadami efektywnej dywersyfikacji jest (1) unikanie inwestowania w jedną klasę aktywów i (2) szukanie balansu pomiędzy bezpieczeństwem, płynnością a zyskownością. REIT-y amerykańskie – jak pokazuje szereg badań naukowych – to klasa aktywów, która zapewnia efektywną dywersyfikację: zwiększa zyskowność portfela inwestycyjnego mieszanego nie zwiększając jego ryzyka ogólnego. Powyższe atrybuty spowodowały, że instrumenty udziałowe amerykańskich REIT-ów, są akceptowane powszechnie: jak podaje amerykańska organizacja NAREIT  – znajdują się już w portfelach ponad 80 mln Amerykanów (https://www.reit.com/data-research/data/reits-numbers). Ich atrybuty co do płynności, bezpieczeństwa i zyskowności, ale i dywersyfikacji, każą stawiać tę klasę aktywów wysoko w rankingu atrakcyjności inwestycyjnej. Dlatego, jak się wydaje, powinny być godne rozważenia, także przez polskich inwestorów.

autor: dr Grzegorz Mizerski (www.grzegorzmizerski.pl)

Copyright © 2019 Fundacja Edukacji i Badań nad REIT - Wszelkie prawa zastrzeżone.

Projekt i realizacja:

seminarium o reitach