RYNEK REITÓW WE FRANCJI

30 lipca 2018

System prawno-instytucjonalny dla REIT-ów został wprowadzony do Francji w 2003 roku (ustawą nr 2002-1575 z dnia 30 grudnia 2002 roku). Wprowadzono systemu zwolnień podatkowych mający zastosowanie do spółek giełdowych inwestujących w nieruchomości (fr. sociétés d’investissements IMMOBILIERS cotées, SIICs).  System ten jest regulowany przez art. 208 C, 208 C, 208 C bis i 219 IV francuskiego kodeksu podatkowego (FTC). W latach 2003 – 2014 reżim SIIC został kilkukrotnie zmieniony[1]

Aby korzystać z systemu SIIC, należy złożyć odpowiednie zawiadomienie do francuskich organów podatkowych do końca czwartego kwartału w roku obrotowym, w którym taki podmiot chce korzystać z odpowiednich regulacji podatkowych. Do systemu REIT-ów francuskich mogą być także zgłaszane spółki zależne, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem: (1) co najmniej 95% kapitału zakładowego jest bezpośrednio lub pośrednio w posiadaniu jednej lub kilku wymienionych spółek – matek, oraz (2) głównym celem spółki zależnej jest tożsamy  z celami spółki dominującej.

Odpowiednią notyfikację dotyczącą spółek zależnych należy złożyć we właściwym urzędzie podatkowym spółki dominującej wraz z listą spółek zależnych, które zgłaszane są do systemu SIIC. Lista spółek zależnych musi być aktualizowana co roku, wraz z rocznym zeznaniu podatkowym. Jednostka zależna, która chce wybrać dla reżimu SIIC musi także określić jednostkę dominującą i złożyć odpowiednią notyfikację do właściwego urzędu skarbowego.

Wybór reżimu dla SIICS  jest nieodwołalny i odnosi się do wszystkich spółek zależnych czy inwestycji w inne REIT-y francuskie. Spółka dominująca musi być korporacją (fr. société anonyme) lub posiadać jakąkolwiek inną formę prawną, której kapitał jest podzielony na akcje (udziały), które mogą być przedmiotem transakcji (np. Société en commandite par Actions). Ustawodawca francuski co do SIIC nie wymaga, aby spółka dominująca była spółką prawa francuskiego lub francuskim rezydentem podatkowym. Jednakże, w celu zakwalifikowania się jako SIIC, spółka zależna musi podlegać opodatkowaniu francuskim podatkiem dochodowym od osób prawnych.  W przypadku zagranicznych REIT-ów aplikujących o status SIICs, ustawodawca wymaga,  aby zagraniczne przedsiębiorstwo posiadało spółkę we Francji i podlegało opodatkowaniu francuskim podatkiem dochodowym od osób prawnych. Zarówno aktywa we Francji i udziały francuskich spółek zależnych  spółki zagranicznej starającej się o wejście w system FR-REITs,  ujmowane są jako aktywa oddziału.

Kapitał zakładowy spółki giełdowej dominującej musi wynosić co najmniej 15 mln EUR. Pojedynczy akcjonariusz (inny niż założyciel SIIC) lub grupa akcjonariuszy występujących wspólnie może posiadać, bezpośrednio lub pośrednio, nie więcej niż 60% kapitału zakładowego lub praw głosu we fracuskim REIT. Test „60% akcjonariatu” musi być spełniony w sposób ciągły przez cały okres podatkowy (tymczasowe naruszenia wynikające z przejęcia, oferty wymiany, fuzji lub konwersji lub umorzenia obligacji na akcje są dozwolone z zastrzeżeniem określonych warunków).

Co najmniej 15% kapitału zakładowego i praw głosu w SIIC musi być w posiadaniu inwestorów, którzy posiadają bezpośrednio lub pośrednio, mniej niż 2% takich kapitału zakładowego i praw głosu. Warunek ten ma na celu zapewnienie minimalnego poziomu dywersyfikacji i zapewnienia odpowiedniej podaży akcji w wolnym obrocie. Dotyczy to też sytuacji przed notyfikacją o konwersji w reżimu SIIC.  Warunek dywersyfikacji 15% akcji musi być spełniony w pierwszym dniu pierwszego roku stosowania systemu SIIC. Spółka dominująca musi być notowane na giełdzie w Europie (EU).

Podstawowa działalnością SIIC jest ograniczona do nabycia lub budowy nieruchomości z myślą o jej wynajmie, jak również bezpośrednich lub pośrednich  inwestycji portfelowych. Inwestycje takie mogą być podejmowane w postaci partnerstwa (fr. sociétés de personnes) lub innych spółek podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem, że cele i zakres działalności gospodarczej jest zbieżna do celów SIIC.

Spółka dominująca SIIC i spółki zależne od SIIC mogą prowadzić inne działalności niż inwestycje pasywne. Jednak działania te muszą pozostać pomocnicze w stosunku do podstawowej działalności określonej dla REIT-ów francuskich. Przychody z czynności dodatkowych jest w pełni opodatkowana. Do kwalifikowanych czynności pomocniczych zalicza się:

  • leasing finansowy nieruchomości (fr. Credit-bail Immobilier) zawarte przed 2005 r, pod warunkiem, że wartość księgowa netto umów nie przekracza 50% łącznej wartości aktywów brutto SIIC.
  • inne działania, takie jak rozbudowa nieruchomości czy pośrednictwo nieruchomości, pod warunkiem, że wartość księgowa brutto takich aktywów nie przekracza 20% łącznej wartości aktywów brutto spółki. Dla celów „testu 20%”, brana jest także pod uwagę wartość nieruchomości będących przedmiotem leasingu finansowego. Jeśli kwalifikowane czynności pomocnicze wykonywane są za pośrednictwem spółek zależnych, to dla celów „testu 20%” brana jest pod uwagę tylko wartość księgowa udziałów uczestnictwa oraz wartość gotówki na rachunków bieżących

REIT-y francuskie mogą prowadzić działalność poza Francją, bezpośrednio lub za pośrednictwem spółek zależnych.  Możliwe jest tworzenie wspólnych przedsięwzięć między dwoma grupami SIICs.

Francuski system SIICs nie przewiduje istotnych ograniczeń, co do stosowania dźwigni finansowej i akceptuje stosowanie zasady „thin capitalisation”[2]. W pewnych warunkach, stosowane są zasady ograniczenia odliczenia odsetek od wybranych kategorii kredytów. Zasady niedostatecznej kapitalizacji mają zastosowanie do pożyczek udzielonych przez spółki zależne spółki będącej pożyczkobiorcą i pożyczek udzielonych przez trzecich kredytodawców gwarantowanych przez spółkę stowarzyszoną z kredytobiorcą. Spółką stowarzyszoną definiuje się, jako:

  • podmiot, która kontroluje (lub spełnia kontrolę de facto), bezpośrednio lub pośrednio, więcej niż 50% kapitału przedsiębiorstwa kredytującego, lub
  • każdą spółkę, która znajduje się pod bezpośrednią lub pośrednią kontrolą osoby, która kontroluje, bezpośrednio lub pośrednio, więcej niż 50% kapitału francuskiego spółki będącej pożyczkobiorcą.

W uzupełnieniu do istniejących zasad niedostatecznej kapitalizacji, ustawa o finansach w 2013 roku wprowadziła nowe ograniczenie co do odliczenia odsetek od pożyczek. Zgodnie z nowymi przepisami, 25% z kosztów odsetkowych netto poniesionych przez spółkę podlegają odliczeniu i traktowane są, jako nieopodatkowane. Ograniczenie dotyczy kosztów finansowych netto (koszty finansowe minus dochody finansowe). Ograniczenie nie maja zastosowania, gdy koszty finansowe netto nie przekracza 3 mln EUR.

Francuskie REIT-y muszą wypłacać, co najmniej 95% zysków zwolnionych z podatku a osiągniętych w trakcie roku podatkowego. Dywidenda musi zostać wypłacona przed końcem roku podatkowego następującego po roku, w którym powstała. Wcześniej (przed 2013 rokiem) obowiązkowy poziom dystrybucji zysków wynosił 85%.  FR-REITs zmuszone są także do wypłaty min. 60% zysków kapitałowych powstałych w wyniku:

  • zysków z umów leasingowych;
  • sprzedaży nieruchomości (w tym sprzedaży nieruchomości posiadanych przez bezpośrednio lub podmiotów partnerskich typu pass-through)
  • sprzedaży akcji spółek kwalifikacyjnych, lub
  • sprzedaży udziałów spółek zależnych, które zgłoszono dla reżimu SIIC (w tym ze sprzedaży akcji przez bezpośrednie spółki osobowej lub podmiotu typu pass-through).

Tak uzyskane zyski muszą być rozpowszechniane przed końcem drugiego podatku roku następującego po roku, w którym zostały one zrealizowane. Wcześniej (przed nowelizacją ustawy o FR-REITs z 2013 roku) obowiązek dotyczył 50% z tych zysków.

Dywidend otrzymane od spółek zależnych SIIC muszą być wypłacone w 100%. Wypłata musi nastąpić być przed końcem roku podatkowego, w którym wypłata dywidenda została uchwalona. Niezrealizowane zyski kapitałowe podlegające opodatkowaniu wyjścia po wyborach do stanu SIIC podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych według stawki podstawowej (po odliczeniu podatku 16,5% lub 19%). W przypadku, gdy SIIC rezygnuje ze statusu uprzywilejowanego w okresie dziesięciu lat po wyborze, to niewypłacone zyski kapitałowe opodatkowane są stawką 25%.

Jeśli spółka dominująca lub kwalifikowana jednostka zależna, która wybrała reżim SIIC, nie spełnia obowiązku wypłaty zysków, to organ nadzorujący odmawia zwolnienia podatkowego za rok obrotowy w odniesieniu do kwoty, której pojawia się niedobór wypłaty. Jeżeli wymieniona spółki dominująca nie spełnia już warunków SIIC, to dochody z najmu i zyski kapitałowe stają się w pełni opodatkowane od początku roku obrotowego. Taka sytuacja może pojawić się w przypadku skreślenie czynności pomocniczych lub przekroczenia poziomu mającego zastosowanie lub jednego akcjonariusza – lub grupy udziałowców działających w porozumieniu – i posiadania więcej niż 60% kapitału zakładowego (lub prawa głosu) w SIIC. Ponadto, jeśli utrata statusu następuje w ciągu dziesięciu lat po wyborze reżimu SIIC, to niezrealizowane zyski kapitałowe, które podlegały opodatkowaniu są obłożone “podatkiem wyjścia” – podatkiem dochodowym od osób prawnych w obniżonych stawkach (16,5% lub 19%). Dodatkowo, aktywa wprowadzone do systemu SIIC obciążane są opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób prawnych według stawki podstawowej obowiązującej w roku utraty statusu (obecnie 33,1 / 33%, plus dodatkowe opłaty o 3,3% i 10,7% 1 (5% poprzednio). W przypadku fuzji lub przejęcia SIIC przez inny podmiot typu SIIC zwolnienia podatkowe są utrzymywane, o ile przejmujący spełnia warunki dystrybucji dywidendy. Sankcje stosowane są również w przypadku wyjścia z systemu SIIC, a w szczególności:

  • niepodzielony zysk dotyczący zysków zwolnionych z podatku są opodatkowane według standardowej stawki podatku w roku obrotowym, gdy wymieniona spółki dominująca rezygnuje ze statusu SIIC;
  • niezrealizowane zyski kapitałowe naliczone w okresie funkcjonowania SIIC są opodatkowane według specjalnej stawki 25%
  • stosowane są także kary za nie spełnianie testu „dla akcjonariuszy 60%” przez ograniczony czas, łącznie z definitywną utratą statusu.

REIT-y francuskie i ich jej spółki zależne zgłoszone do reżimu SIIC, co do zasady, podlegają opodatkowaniem francuskim podatkiem dochodowym od osób prawnych. Jednak ich dochód jest całkowicie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT), pod warunkiem, że spełnione są następujące wymagania:

  • dochody (zrealizowane bezpośrednio lub poprzez partnerstwa) kwalifikowane są jako przychody z wynajmów nieruchomości;
  • dywidendy otrzymane od jednostek kwalifikowanych, które wybrali status podatkowy jako SIIC.

Zbycie udziału w spółkach typu joint venture (kwalifikowanych lub w innych podmiotach kwalifikowanych lub w podmiotach zgłoszonych do reżimu SIIC)  jest całkowicie zwolniona z podatku.

Zyski kapitałowe są uznawane za zwolnione z podatku tylko wtedy, gdy nabywca nie ma związku ze sprzedającym. Dwa podmioty są uważane za powiązane ze sobą, jeśli jeden z nich bezpośrednio lub pośrednio posiada większość udziałów w kapitale drugiej (czyli de facto  kontroluje taki podmiot) lub, gdy, oba podmioty bezpośrednio lub pośrednio kontrolują ten sam podmiot. Klasyczna sprzedaż nieruchomości pomiędzy członkami tej samej grupy SIIC lub między członkami SIIC i SPPICAV także może być zwolnione z podatku.

Po przejściu w system REIT-ów mają zastosowanie następujące zasady podatkowe:

  • wprowadzenie nieruchomości do systemu wymusza podatek wyjścia/wejścia w wysokości 19% od niezrealizowanych zysków kapitałowych od aktywów nieruchomości wprowadzonych do systemu a będących własnością spółki dominującej i spółek zależnych;
  • podatek od konwersji płatny może być w czterech ratach (każdego 15 grudnia, przez pierwsze cztery lata po konwersji);niezrealizowane zyski kapitałowe z innych aktywów są zwolnione z podatku, ale z zastrzeżeniem przewróceniu podstawy opodatkowania

Straty mogą być potrącone z tych dodatnich niezrealizowanych zysków kapitałowych, ale ograniczone są do 50% zysków przekraczających 1 mln EUR.

fragment książki dr Grzegorza Mizerskiego (2016), REITs. Efektywne inwestowanie na rynku nieruchomości, CeDeWu, Warszawa.

Wszystkie prawa zastrzeżone. Publikacja fragmentów albo całości wyłącznie za zgodą autora.


[1] Francuski system  prawno-instytucjonalny SIICs został opracowany na podstawie EPRA, Global REIT Survey 2015, s. 33-45.

[2] Zasada niedostatecznej (cienkiej) kapitalizacji (ang. thin capitalisation) polega na tym, że w kapitale spółki dług przewyższa wartość aktywów. Pojęcie dotyczy także finansowania spółek zależnych przez spółkę matkę i zaliczania kosztów (odsetek) od tych pożyczek  w koszty spółki- matki.

Copyright © 2020 Fundacja Edukacji i Badań nad REIT - Wszelkie prawa zastrzeżone.

Projekt i realizacja:

seminarium o reitach