SŁOWNIK PODSTAWOWEJ TERMINOLOGII

28 sierpnia 2018

Słownik wybranych terminów dotyczących rynku nieruchomości oraz REITs.

Projekty budowlane (ang. development properties)

  • Definicja: Nieruchomości będące w trakcie budowy lub przebudowy i nie gotowe do zamieszkania lub wynajęcia przez najemców.
  • Komentarz:
  • W sprawozdaniach finansowych firm deweloperskich w Wielkiej Brytanii aktywa nieruchomościowe są zwykle przenoszone z kategorii „w budowie” do kategorii ”inwestycji” dopiero po całkowitym zakończeniu budowy (w USA znajdują się one w kategorii operacyjnej (ang. operating).
  • dopuszcza się, aby dzierżawy wysokiego ryzyka zaliczone zostały jako inwestycje w fazie deweloperskiej, a to z kolei zmniejsza efektywność firm deweloperskich  w UK względem ich amerykańskich konkurentów.
  • w sprawozdaniach finansowych firm deweloperskich  w USA (w tym US-REITs) nieruchomości są zazwyczaj przenoszone z kategorii  „w budowie” do kategorii „operacyjnej” (w UK natomiast jako „inwestycje”)  dopiero po zakończeniu budowy i uprzednim (np. prawie całkowitym) zasiedleniu lub po roku od oddania do użytkowania
  • duża wartość zakończonych inwestycji, ale wciąż utrzymywanych w kategorii „w procesie budowy” (ang. pipeline), a które są w procesie komercjalizacji ma wpływ na relatywnie niski wskaźnik wartości początkowej netto w Wielkiej Brytanii  (Net Initial Yield)

 

Opłata odtworzeniowa (ang. dilapidations charge)

Definicja: Naprawy dokonane lub poniesione przez najemców po uprzednim opuszczeniu wynajmowanego lokalu lub opłaty najemców związanych z pokryciem tych kosztów

Komentarz:

w przypadku zapisów w umowie z najemcą polegających na pełnym pokryciu przez niego kosztów napraw i ubezpieczenia, najemca ma obowiązek przywrócić wynajmowany lokal do stanu sprzed wynajmu, po uwzględnieniu kosztów jego normalnego użytkowania (amortyzacji). Na ogół nie ma to zastosowania jeśli nieruchomość ma być modernizowana po opuszczeniu jej przez najemcę.

  • spory pomiędzy wynajmującym a najemcą często kończą się w wyniku kompromisu zawartego w ramach renegocjacji w przypadku przedłużenia umowy wynajmu.

 

Rozwodniony EPRA EPS (ang. Diluted EPRA Earning Per Share, EPS)

  • Definicja:  miara zysku, która przedstawia powtarzające się przepływy środków pieniężnych w stosunku do wyemitowanych akcji. Miara wprowadzona przez EPRA i akceptowalna przez firmy działające w branży nieruchomości, także w Wielkiej Brytanii
  • Komentarz:
  • Wskaźnik zbliżony do Przychodów z Działalności Głównej (FFO) oraz do Skorygowanego Wskaźnika Przychodów z Działalności Głównej (AFFO),które oba są powszechnie stosowane w sektorze REITs. ponieważ Rozwodniony EPRA EPS nie zawiera takich pozycji  kosztowych jak „darmowe wynajmy” oraz amortyzowanych kosztów modernizacji i ulepszeń dokonanych przez najemcę  w lokalu w czasie obowiązywania umowy  wynajmu. Wskaźnik jest zbliżony  do Skorygowanego Wskaźnika Przychodów  z Działalności Głównej (AFFO). Rozwodniony EPRA EPS  nie zawiera np. tzw.Rezerwy Strukturalnej SR.
  • Dostosowanie kategorii zysków  stosowanego w MSSR do wskaźnika Rozwodnionego EPS  wg. EPRA polega na:
  • odjęciu zysku (dodanie straty) z aktualizacji wyceny nieruchomości
  • odjęciu zysku (dodanie straty) ze sprzedaży aktywów
  • odjęciu zysku (dodanie straty) z tytułu zmian w wartości godziwej kontraktów terminowych i innych instrumentów pochodnych
  • wyłączeniu  podatku odroczonego od nieruchomości inwestycyjnych
  • zmniejszeniu  opłat jednorazowych.

 

Czynsz Efektywny (ang. Effective Rent, ER)

  • Definicja: Czynsz nominalny (tzw. Headline Rent) płacony przez najemcę, skorygowany o wartość czynszu wolnego (tzw. Free Rent) i pozostałych ulepszeń pokrywanych przez najemcę. Korekty są zazwyczaj wykonane metodą liniową, tzn. rozłożone w okresie amortyzacji (tzw. formuła straight-line basis)
  • Komentarz:
  • w okresie bessy lub dla projektów w fazie deweloperskiej i wczesnej fazy komercjalizacji, czynsz wolny jest sposobem, aby przyciągnąć najemców. Dyskonto pomiędzy czynszem nominalnym, a czynszem efektywnym może wynosić nawet do 25% (np. w budynku biurowym w centrum finansowym z 12 letnim okresem wynajmu i z 36 miesięcznym okresem zwolnienia z czynszu);
  • czynsz efektywny jest kluczową miarą wykorzystywaną podczas rewaloryzacji czynszu i wyceny nieruchomości. W Wielkiej Brytanii rzeczoznawcy majątkowi skupiają się na realnych przepływach pieniężnych (a więc na czynszu efektywnym, a nie tylko na czynszu nominalnym).
  • zmiany w szacowanej wartości  czynszowej (ang. Estimated Rental Value)  w miarę upływu czasu powinny być mierzone na bazie czynszu efektywnego.

 

Podatek  od pustostanu (ang. Empty Rates)

  • Definicja: Koszty (takie jak np. podatek od nieruchomości) ponoszone przez wynajmującego od nie wynajętych powierzchni w obiekcie
  • Komentarz:

– w Wielkiej Brytanii całkowity podatek od pustostanu jest płatny przez trzy lub więcej miesięcy w przypadku nieużywanych i niewynajętych biur i powierzchni handlowych, a w przypadku obiektów przemysłowych przez sześć lub więcej miesięcy. Jest to istotna zmiana obowiązujących wcześniej przepisów (przed 2008 rokiem  możliwa była ulga w wysokości 50% (a nawet do 100% wartości czynszów) w przypadku wynajmu obiektów przemysłowych)

  • w USA właściciel nieruchomości zawsze byli zobowiązaniu do ponoszenia opłat podatkowych od nieruchomości, niezależnie od tego czy obiekt był wynajmowany, czy też nie. Natomiast zobowiązania podatkowe w Wielkiej Brytanii  wynoszą obecnie 30%-40% wartości czynszu nominalnego w porównaniu ze stawką 15% w USA.
  • zmiany w brytyjskim prawie kładą znaczący nacisk na właścicieli, aby wynajmowali wolną przestrzeń  przed upływem okres karencji – szczególnie ważna kwestia dla projektów budowlanych w fazie deweloperskiej, realizowanych na szczególnie słabym rynku wynajmu. Przyczynia się to do eliminacji nie wynajętych powierzchni.

 

Szacunkowa wartość  czynszowa, ERV ( ang. Estimated Rental Value, ERV)

  • Definicja: całkowita wartość czynszu z  dzierżawionej nieruchomości, pomniejszona o wartość renty gruntowej netto (jeśli ma ona zastosowanie); najczęstszą praktyką w kalkulacji ERV jest założenie wynajmu obiektu na poziomie 100%.
  • Komentarz:
  • założenie pełnego wynajmu jest na ogół zbyt optymistyczne, zwłaszcza w portfelu z szerokim wachlarzem różnorodnych najemców
  • powinna być liczona na bazie czynszu efektywnego, praktyka jest jednak inna.

 

Klauzula pokrycia pełnych koszty napraw i ubezpieczenia, FRI (ang. Fully Repairing and Insuring, FRI)

  • Definicja: w Wielkiej Brytanii ogólnie stosowany zapis  w umowach  wynajmu nieruchomości, według którego większość kosztów utrzymania i ubezpieczenia budynku będą ponoszone przez jego najemców. Najemca ponosi pewną część kosztów bezpośrednio i jest rozliczany przez właściciela poprzez opłaty serwisowe, uwzględniane w  pozostałych kosztach
  • Komentarz:
  • na koniec okresu wynajmu, najemca jest zobowiązany przywrócić wynajmowane pomieszczenia do stanu z początku okresu wynajmu.(np. opuszczający lokal najemca ponosi część kosztów napraw na rzecz kolejnego najemcy);
  • istotnie redukuje koszty napraw, konserwacji i długoterminowych nakładów inwestycyjnych ponoszone przez właściciela nieruchomości;
  • ogólnie mówiąc najemcy są odpowiedzialni za utrzymanie używanych urządzeń, natomiast wynajmujący są odpowiedzialni za wymianę i modernizacji, ale konkretne umowy co do zakresu napraw mogą się różnić
  • pomimo przerzucenia części świadczeń  w zakresie FRI na najemcę, nakłady inwestycyjne ponoszone przez typowego właściciela nieruchomości w UK są istotne i nie powinny być ignorowane w procesie analizy efektywności.

 

Czynsz wolny („wakacje” czynszowe) – okres bezpłatnego wynajmu) [ang. Free Rent lub Rent Free Period]

  • Definicja: zwolnienie z opłaty czynszu w początkowym okresie wynajmu, stosowane przez wynajmującego w celu zachęcenia potencjalnych najemców do zawarcia głównej umowy najmu. Najczęściej mierzona w miesiącach.
  • Komentarz:
  • czynsz wolny jest często rozumiany  jest także jako gotówkowy udział właściciela nieruchomości  w kosztach przystosowania pomieszczenia do potrzeb najemcy. W takim przypadku okres wolny od czynszu na ogół zobowiązuje wynajmującego do ponoszenia kosztów zarówno z tytułu utrzymania, modernizacji ale i remontów.
  • okres „wakacji” czynszowych  różni się w zależności od warunków rynkowych, długości umowy dzierżawy, wynajmowanej powierzchni, jakości najemcy, sektora nieruchomości, stanu obiektu (czy jest nowo wybudowanym obiektem czy obiektem zamortyzowanym) oraz czy najemca odnawia istniejącą umowę dzierżawy czy zawiera nową umowę. W Wielkiej Brytanii przybliżony okres Czynszu Wolnego w umowach  długich (tzn. 15 – letnich)  jest następujący:
  • odnowienie umowy najmu  w centrum handlowym o dobrej kondycji finansowej: od zera do trzech miesięcy;
  • nowa umowa najmu w istniejącym centrum handlowym o dobrej kondycji finansowej: od trzech do sześciu miesięcy;
  • nowa umowa najmu w nowo – wybudowanym biurowcu lub centrum handlowym: 12 miesięcy w okresie rynku wynajmującego i 36 miesięcy w rynku najemcy.

 

Początkowa stopa dochodu brutto (ang. Gross Initial Yield)

  • Definicja: początkowa stopa dochodu netto (ang. Net Initial Yield) bez uwzględnienia kosztów  nabycia nieruchomości ponoszonych przez Inwestora
  • Komentarz:
  • po wyłączeniu kosztów nabycia, wszystkie pozostałe czynniki pozostają w tej samej wartości, zmniejszenie wartości mianownika przy obliczaniu efektywności skutkuje zwiększeniem wartości wskaźnika.

 

Dochód brutto z wynajmu (ang. Gross Rental Income)

  • Definicja: przychody brutto z tytułu czynszów  (zawierające także  rewaloryzację podwyżek czynszu, jeżeli są przewidywane  w umowach), skorygowane o wartość czynszu wolnego, kosztów przystosowań ponoszonych przez wynajmującego oraz prowizję agentów  (o ile nie ujęte w pozycji „inne koszty operacyjne” )
  • Komentarz:
  • cały przychód otrzymany od najemcy z wynajmu ujmowany na zasadzie memoriałowej
  • zapis księgowy w rachunku zysków i strat

 

Renta gruntowa (ang. Ground Rent)

  • Definicja: czynsz płacony przez właściciela budynku (w tym przypadku wynajmującego) właścicielowi gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek
  • Komentarz: Bardziej powszechne w Wielkiej Brytanii niż w USA. Umowy różnią się znacznie:
  • czasami czynsz jest bardzo mały (tzw. pieprzowy, ang. peppercorn), czasem zawiera opłatę opartą na części zysku właściciela budynku.
  • umowy dzierżawy mogą mieć długi okres początkowy (np. 99 lub 999 lat)
  • umowy z długim okresem dzierżawy i z czynszem pieprzowym czasami nazywane są „wirtualnym prawem własności”

 

Czynsz nominalny (ang. Headline Rent, HR)

  • Definicja: czynsz podstawowy płacony przez najemcę nieuwzględniający wakacji czynszowych (czynszu wolnego) lub  innych ulg. Również w HR nie ujmuje się  opłaty z tytułu renty gruntowej (jeśli są takie)
  • Komentarz:
  • wykorzystując  wartość czynszu nominalnego do obliczenia stopy dochodu z inwestycji może nie  być precyzyjne, ze względu na znaczną różnicę pomiędzy wartością czynszu efektywnego i nominalnego.

 

Najlepsze lokalizacje (ang. High Street)

  • Definicja: w Wielkiej Brytanii główna ulica handlowa, z ciągiem pieszym w mieście lub w centrum handlowym
  • Komentarz:

podstawowe miejsce zakupów w Wielkiej Brytanii, udział sprzedaży obiektów zlokalizowanych na HS wynosi ok. w dwóch trzecich sprzedaży detalicznej.

w USA stosuje się termin „ulica centralna” (ang. „main street”)

 

Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej (MSSR), (ang. IFRS)

  • Definicja: Standardy raportowania dla większości państw świata z wyłączaniem USA (gdzie stosuje się standard GAAP). Ustawione przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (ASB)
  • Komentarz:
  • MSSF wymagają księgowania według wartości godziwej nieruchomości (w sprawozdaniach i przypisach)
  •    Porównywalne do  amerykańskich zasad US-GAAP (ang. Generally accepted accounting principles, Ogólnie Przyjętych Zasad Rachunkowości). GAAP nie wymagają np. księgowania nieruchomości według ich wartości godziwej,  z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa są przeznaczone do szybkiej sprzedaży, a szacowana ich wartość jest mniejsza niż zamortyzowana wartość księgowa.

 

Czynsz wynajmu (ang. In-Place Rent)

  • Definicja: patrz Czynsz Nominalny

 

Nieruchomości inwestycyjne (ang. Investment Properties) [w USA Nieruchomości Operacyjne]

  • Definicja: wszystkie nieruchomości będące własnością wynajmującego, nie będące nieruchomościami „w budowie” i nieruchomościami „na sprzedaż”
  • Komentarz:
  • należy pamiętać, ze w Wielkiej Brytanii pojęcie „nieruchomości operacyjne” odnoszą się do nieruchomości będących własnością lub kontrolowanych przez wynajmującego, w które odgrywają ważną rolę w działalności podstawowej właściciela

 

Prowizje związane z wynajmem

  • Definicja: prowizje uiszczane przez właścicieli pośrednikom (lub brokerom) działającym na rynku nieruchomości
  • Komentarz:
  • W większości umowy ubezpieczenia są sporządzane przez agenta, bywają także umowy ubezpieczenia sporządzane pod konkretną umowę najmu zawartą bezpośredniego pomiędzy wynajmującym a najemcą
  • W Wielkiej Brytanii orientacyjny koszt prowizji przy wynajmie wynosi 10% wartości rocznego czynszu nominalnego w pierwszym roku obowiązywania umowy (w Polsce wartość prowizji to ok. 1-2 czynszów miesięcznych).

 

Wskaźnik porównania  Like – For –  Like (LFL) (w USA określany jako „same – store” lub „same- unit” )

  • Definicja: nieruchomości, które są w portfelu inwestora/właściciela przez pełne dwa okresy obrachunkowe (np. pierwszy kwartał porównany do takiego samego kwartału roku poprzedniego lub rok porównany do roku wcześniejszego)
  • Komentarz:
  • występuje w analizie wskaźników nabycia i sprzedaży nowych obiektów do portfela nieruchomości, w takich samych okresach rozliczeniowych i ustaleniu ich wpływu na przychody ogółem z takiego portfela

 

Wartość aktywów netto NAV (ang. Net Asset Value, NAV)

  • Definicja: wycena rynkowa firmy czyli wartość kapitałów własnych zazwyczaj na dzień bilansowy. Wartość nieruchomości po uwzględnieniu odpowiednich korekt (np. kosztów długu). Najczęściej przedstawiana w przeliczeniu  do liczby wyemitowanych akcji (NAV per share)
  • Występujące modyfikacje wskaźnika NAV
  • Rozwodniony EPRA NAV:
  • wartości Aktywów Netto liczone zgodnie z wytycznymi EPRA
  • według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (IFRS) firmy z branży nieruchomości są zobowiązane do przedstawienia wartości ich aktywów nieruchomościowych  w oparciu o wartość godziwą. W kalkulacji NAV według EPRA wyłącza się wartość opcji (lub innych zamiennych papierów wartościowych), uwzględnia się bieżącą wartość umów leasingowych, nieruchomości przeznaczone do sprzedaży, nieruchomości handlowe wycenianych według kosztu niższego lub równego wartości rynkowej, powiększone o podatek odroczony i potwierdzoną wartość pozycji w instrumentach pochodnych, które są uznane za instrumenty zabezpieczające wycenione według ich wartości księgowej (a  nie wartości godziwej).
  • “wartość godziwa” jest szacowana na podstawie sprawozdania finansowego i raportowana inwestorom z jedno-dwu miesięcznym opóźnieniem;
  • wycena portfela nieruchomości odbywa się na bazie wyceny aktywów, wykorzystując informacje dotyczące każdej nieruchomości przez wynajęte zewnętrzne firmy specjalizujące się w wycenach. W Wielkiej Brytanii firmy dokonujące wyceny obowiązane są przestrzegać wytycznych Królewskiego Instytutu Rzeczoznawców (RICS)
  • dług nie jest wyceniany wg. wartości rynkowej; instrumenty pochodne wyceniane są wg. wartości rynkowej.
  • Rozwodniony EPRA NN NAV (Potrójny NAV Netto)
  • podobny do NAV, ale w jego kalkulacji dług (np. kredyty bankowe) jest wyceniany na podstawie wartości godziwej (wartości rynkowej), podobnie jak instrumenty pochodne. Wartość NAV korygowana  jest o wartość odroczonych  podatków o szacunkowej wartości godziwej uwzględniającej wykup nieprzeterminowanych wierzytelności w okresie kalkulacji (dla podmiotów typu REITs  podatki  odroczone są na ogół niewielkie).

 

Ekwiwalentna  Stopa Dochodu Netto (ang. Net Equivalent Yield, NEY)

  • Definicja: średnia początkowej stopy dochodu (Net Initial Yield) oraz bazowej (podstawowej) stopy zwrotu (Net Reversionary Yield). Jest to zysk, jaki inwestor otrzymałby na podstawie umowy wynajmu nieruchomości od czasu jej zawarcia, aż do jej przedłużenie lub wypowiedzenia (zależny od przyjętego czasu umowy), obliczany na podstawie Szacunkowej Stopy Czynszu (Estimated Rental Value). Obejmuje brak przychodów z czynszów w wynajmie powierzchni po wygaśnięciu umowy dzierżawy. Mianownik obejmuje koszty nabywcy (Purchaser Costs)
  • Komentarz: Niektórzy inwestorzy uważają, że ten wskaźnik nie jest odpowiednikiem wewnętrznej stopy zwrotu (IRR), lecz Ekwiwalentnej Stopy Dochodu Netto (NEY )
  • potencjalnie zawyża IRR ponieważ kalkulując ERV na ogół zakłada się 100% wynajmu (obłożenia)
  • potencjalnie zaniża IRR, ponieważ ERV opiera się na danych bieżących (zakłada się brak zmian czynszu rynkowego w przyszłości)

–  używany często w okresie silnego wzrostu rynku wynajmu, co daje lepszy obraz średnioterminowej stopy dochodu niż Początkowa Stopa Dochodu(NIY)

 

Początkowa Stopa Dochodu  (ang. Net Initial Yield, NIY)

  • Definicja: Iloraz czynszu netto (Net Rent) i  wartości lub (ceny nabycia) nieruchomości powiększone o koszty związane z nabyciem tej nieruchomości
  • Komentarz:.
  • Najczęściej stosowana miara wydajności i wyceny aktywów nieruchomościowych w Wielkiej Brytanii
  • W liczniku  jest czynsz netto (Net Rent) (ujmowany zgodnie z wyceną metodą kasową), a nie dochody z najmu netto (ujmowane metodą memoriałową)
  • Ustalana na ogół na podstawie wartości zawartych w umowy dzierżawy obliczona na dzień wyceny (nie wartości przewidywanych w latach następnych)
  • dla nieruchomości, w której wynajęte jest mniej niż 100% powierzchni wartość czynszu netto (Net Rent) może istotnie przekraczać dochody z najmu netto (Net Rental Income) (należy to uwzględnić w portfelu nieruchomości, w którym zazwyczaj występują powierzchnie nie wynajęte) To dlatego, że to wynajmujący pokrywają  koszty eksploatacji i konserwacji pustostanów (łącznie z czynszem pustostanu jeśli dotyczy)
  • Najbliższy amerykański odpowiednik tego wskaźnika to Nominalna Stopa Kapitalizacji (Nominal Cap Rate).  Oba wskaźniki mają wady; rekomendowane jest stosowanie wskaźnika ekonomicznej  stopy kapitalizacji (Economic Cap Rate)
  • Uwzględnienie kosztów nabycia przy kalkulacji początkowej stopy dochodu (Net Initial Yield), zwiększa mianownik o prawie 6% w porównaniu doNominalnej Stopy Kapitalizacji (Nominal Cap Rate), przy nie zmienionych pozostałych czynnikach obniża wartość kalkulowanej stopy o 30-45 punktów bazowych.

 

Czynsz Netto (ang. Net Rent)

  • Definicja: Przychody z wynajmu pomniejszone o podatek gruntowy (jeśli dotyczy).
  • Komentarz:
  • Licznik formuły analogiczny do początkowej stopy dochodu (Net Initial Yield)
  • Zwykle obliczany w ujęciu rocznym, określający wartość wynajmu na określony dzień
  • Pojęcie gotówkowe, a nie rachunkowe ( np. czynsz netto za dzierżawę w okresie bezpłatnego wynajmu wynosi zero). Wyklucza prawidłowe dopasowanie z góry kosztów okresowych ustanowionych w najmie i kosztów utrzymania nieruchomości. Koszty te obejmują przystosowania do potrzeb najemcy, prowizję pośredników  oraz rezerwę strukturalną (Structural Reserve)
  • w odróżnieniu od zysku operacyjnego netto (Net Operating Income), czynsz netto nie uwzględnia kosztów netto ponoszonych przez wynajmującego z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości (operacyjnych) co może być mylące w przypadku gdy najemcy nie pokrywają w pełni kosztów operacyjnych (np. jeśli istnieją istotne ubytki w wykończeniu, pustostany czy koszty zarządzania portfelem)
  • pojęcie Czynszu Netto, używane przez większość firm deweloperskich, odzwierciedla okres bezpłatnego czynszu na zasadzie kasowej, ale nie uwzględnia dostosowań do potrzeb najemcy. Istnieje więc możliwość braku porównywalności pomiędzy firmami, które przyjęły różne podejście do kosztów ponoszonych przez właściciela dla wynajmujących.

 

Dochody z najmu netto (ang. Net Rental Income, NRI)

  • Definicja: Dochody z czynszowe  brutto z nieruchomości pomniejszone o koszty utrzymania tej nieruchomości
  • Komentarz:

wskaźnik podobny do Zysku Operacyjnego Netto (Net Operating Income), ale dochód z najmu netto (Net Rental Income) kalkulowany jest w oparciu o zasadę memoriałowa, a nie kasową oraz obejmuje zamortyzowane koszty bezpłatnego okresu wynajmu (a tym samym pośrednio dostosowania do potrzeb najemcy) i prowizje pośredników.

  • Może zawierać składki związane z wykupem oraz inne dochody, takie jak przychody z udziałów w spółkach typu joint venture.

 

Koszty Najmu (ang. Occupancy Costs)

  • Definicja: Koszt najemcy za zajmowaną powierzchnię w nieruchomości
  • Komentarz:
  • kluczowy miernik  w ekonomice nieruchomości komercyjnych (szczególnie w handlu detalicznym)
  • W Wielkiej Brytanii często obejmuje koszty prowadzenia działalności (np. podatki od nieruchomości). Udział tych kosztów w czynszu nominalnym stanowi to ok. 30-40% jego wartości i dlatego  poziom czynszów w Wielkiej Brytanii w porównaniu  z podobnymi miernikami w USA bywa zafałszowany

 

Czynsz przekazania (ang. Passing Rent)

Definicja: patrz Czynsz nominalny (ang. HeadLine Rent)

 

Doskonała stopa zwrotu (ang. Prime Yield)

  • Definicja: Hipotetyczny dochód z inwestycji o najwyższej jakości,  inwestycja własna (100% udziałów), z nowego obiektu ( lub niedawno oddanego do użytkowania), w bardzo dobrej lokalizacji, z powierzchnią  w pełni wynajętą na korzystnym rynku wynajmów, po najwyższych (wysokich) stawkach czynszu, z dobrej jakości najemcami, w ramach długoterminowych umów.
  • Komentarz:
  • wykorzystywana jako punkt odniesienia do rzeczywistej wyceny nieruchomości
  • przy założeniu, że nieruchomość jest w pełni wynajęta na obecnym rynku wynajmu, wskaźniki Początkowej Stopy Zwrotu, Równoważnej Stopy Zwrotu jak również Doskonałej Stopa Zwrotu są równe
  • informacje o wartości Prime Yield są dostarczone przez np.  znane firmy brokerskie i consultingowe, podawane są w wartościach netto.

 

Koszty utrzymania (ang. Property Outgoings)

  • Definicja: koszty ponoszone przez właściciela  z tytułu prowadzenia działalności operacyjnej nieruchomości lub portfela nieruchomości. Obejmują koszty opłat za usługi (zazwyczaj to największy składnik, często pokazywany oddzielnie), rentę gruntową (jeśli ma zastosowanie), koszty wakacji czynszowych, koszty dostosowania do potrzeb najemcy ponoszone przez wynajmującego i opłaty dla pośredników (o ile nie zostały one już uwzględnione w dochodzie brutto z wynajmu).

 

Koszty nabycia  (ang. Purchaser’s Costs)

  • Definicja: zakładane lub rzeczywiste koszty ponoszone przez nabywcę nieruchomości. Najczęściej przyjmuje się wartość tych kosztów łącznie na poziomie 5,75% ceny zakupu. Opłaty te np. w Wielkiej Brytanii są następujące: 4% – opłaty skarbowe, 1% prowizja dla agenta, 0,5% opłaty prawne i wycena, 0,25% podatek VAT od prowizji.
  • Komentarz:
  • stopa Rentowności jest obliczana netto (uwzględnia koszty nabycia w mianowniku) lub czy brutto (powyższe koszty nie są uwzględniane)
  • w niektórych przypadkach może nastąpić zwolnienie od opłat skarbowych (jeżeli nieruchomość jest własnością jednej korporacji celowej, a sprzedaż dotyczy korporacji, a nie nieruchomości),
  • koszty sprzedającego wynoszą w sumie około 1,5%, co oznacza całkowity koszt obu stron biorących udział w transakcji kupna-sprzedaży

 

Czynsz Do Zapłaty (ang. rent payable)

Definicja: czynsz płatny przez wynajmującego (patrz Renta Gruntowa)

 

Czynsz Należny (ang. rent receivable)

  • Definicja: kwota czynszu otrzymywana przez wynajmującego od najemcy określona umową. W przypadku okresu renty wolnej, czynsz należny będzie wynosić zero.
  • Komentarz: jest to pojęcie  w rachunku zysków i strat, a nie pojęcie bilansowe.

 

Przegląd  Czynszu (ang. rent review)

  • Definicja: proces dostosowania czynszów, w którym czynsze dostosowane są do zmian rynkowych (np. inflacji)
  • Komentarz:
  • w Wielkiej Brytanii taka korekta ma miejsce zwykle co pięć lat i większość opłat czynszowych korygowana jest tylko „w górę” (nowy czynsz zostaje ustalony na wartość wyższą od czynszu rynkowego lub od poprzednio płaconego czynszu);
  • nowy czynsz ustala się w porównaniu do transakcji wynajmów  w porównywalnej nieruchomości, co do lokalizacji i stanu. Gdy wynajmujący i najemca nie mogą porozumieć się  co do wartości czynszu ustalonego na podstawie danych rynkowych, spór jest rozstrzygany przez sąd (arbitraż);
  • jeśli w zwyczaju wynajmującego jest jedynie stopniowe podnoszenie czynszu, co dla najemcy w dłuższej perspektywie, jest nieopłacalne, może się on odwołać do zapisów ustawy a o wynajmie nieruchomości ( w Wielkiej Brytanii Ustawa o wynajmie nieruchomości z 1954 roku), które przeciwdziała takim praktykom;
  • umowy wynajmu  w USA nie precyzują specjalnych okresów rewaloryzacji czynszu, a okres na jaki są one zawierane jest generalnie krótszy niż w Wielkiej Brytanii. Typowe umowy wynajmu powierzchni  w USA zawierają ustaloną rewaloryzację czynszu, stalą tzw. rent escalator) (np. 2% co roczny wzrost, lub zmienną (np. zgodnie ze stopą inflacji).

 

Park Handlowy (ang. Retal Park)

  • Definicja: skoncentrowanie w zamkniętej powierzchni magazynów handlowych, sklepów spożywczych i/lub małych sklepów.
  • Komentarz:
  • istnieją różne parki handlowe.
  • w Wielkiej Brytanii parki – typu A1 oferują brak lub niewielkie ograniczenia co do pozwoleń na konkretny rodzaj wynajmu. Tego typu parki handlowe, ze względu na ich elastyczność i lepsze perspektywy wzrostu obrotu są wysoko cenione przez najemców. Na drugim końcu tej kategorii są „parki mody”, w których powierzchnie wynajmują  detaliści  z odzieżą, restauracje i księgarnie, etc.
  • parki handlowe przeznaczone są głównie pod wynajem dużych magazynów detalicznych (hurtowni). Tego typu parki handlowe mają ograniczone perspektywy wzrostu i są gorzej oceniane przez inwestorów jako potencjalne inwestycje

 

Magazyn Detaliczny (ang. Retail Warehouse)

  • Definicja: Sklep wielko-powierzchniowy wynajmowany przez jednego najemcę, w którym prowadzona jest sprzedaż hurtowa
  • Komentarz:
  • zazwyczaj obiekty takie usytuowane są na obrzeżach  miast lub na obszarach podmiejskich; najczęściej wynajmowane na sklepy samoobsługowe lub elektroniczne (np. w Wielkiej Brytanii nazywane hurtowniami typu „bulky goods”)
  • W USA  magazyny hurtowe znane pod nazwą „Big Box Stores” ” (np.Costco lub Best Buy)

 

Potencjalne zwiększenie stopy zwrotu  z inwestycji (ang. Reversionary Potential)

  • Definicja: Potencjalny możliwy wzrost całkowitego czynszu od momentu uruchomienia  inwestycji i stopniowego zwiększania wynajmu do 100% obłożenia  (podawany w procentach wynajmu)
  • Komentarz:
  • jeśli wskaźnik przyjmuje wartość ujemną, oznacza to, że nieruchomość nie ma potencjału na zwiększenie przychodów a sama nieruchomość  jest wynajęta po zawyżonych stawkach czynszowych (ang. overrented)

 

Bazowa Stopa Zwrotu (ang. Reversionary Yield)

  • Definicja: iloraz szacunkowej wartości przychodów z wynajętej powierzchni w nieruchomości (Estimated Rental Value) do poniesionych nakładów na zakup tej nieruchomości lub jej wartości rynkowej
  • Komentarz:
  • przypuszczalny dochód z nieruchomości wynajętej w całości (w 100%)
  • może być szacowany netto (uwzględniając koszty nabycia nieruchomości np. prowizje agentów, w mianowniku) lub brutto.

 

Koszty Serwisowe (ang. Service Charge)

  • Definicja: koszty ponoszone przez wynajmującego, które są rozliczone z najemcą w celu ich odzyskania w całości lub w części. Mogą zawierać utrzymanie powierzchni wspólnej, ubezpieczenie, koszty zarządzania nieruchomością, a czasem koszty mediów.
  • Komentarz:
  • gdy nieruchomość lub portfel nieruchomości jest całkowicie wynajęty, koszty serwisowe w całości pokrywają koszty operacyjne.
  • wielu najemców negocjuje wysokość ponoszonych opłat serwisowych (np. do określonego limitu), które mogą

spowodować u wynajmującego niedobór z tytułu wydatków własnych, jeżeli koszty rzeczowych składników wzrosną

lub inflacja jest wysoka. Zazwyczaj nie zawierają opłat związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (np.

podatku od nieruchomości), które są płacone bezpośrednio przez najemców (w USA wynajmujący płacą podatek

od nieruchomości)

  • w USA bliźniaczym terminem są  „refundacje od najemców” (ang. tenant reimbursements)

 

Centra Handlowe (Shopping Centres)

  • Definicja: duży magazyn handlowy. Może być ulokowany w mieście lub na przedmieściach.
  • Komentarz:
  • średnia powierzchnia  centrum handlowego zarządzanego przez UK – REITs to ok. 900 000 sq.ft.
  • w USA takie centra handlowe  zwane są ‘”malls”

 

Oferowana powierzchnia do wynajęcia (ang. Take Up)

  • Definicja: oferowana powierzchnia do wynajęcia ogółem  w założonym okresie
  • Komentarz:
  • W USA używane jest pojęcie  „absorpcja brutto” (ang. gross absorption); miara „absorpcji netto”( która mierzy jedynie zmiany netto w zajętej przestrzeni powierzchni komercyjnej) nie jest powszechnie znana w Wielkiej Brytanii

 

Dostosowania do potrzeb Najemcy (ang. Tenant Improvements)

  • Definicja: Koszty przystosowania ( i podniesienia jakości) oferowanej przestrzeni zajmowanej przez najemcę , ponoszone przez właściciela Inwestorzy najczęściej akceptują części kosztów przystosowania powierzchni pod potrzeby potencjalnego najemcy, a ponoszonych przez wynajmującego jako zachęta do podpisania umowy najmu.
  • Komentarz:
  • Koszty dostosowanie do potrzeb często przybiera formę wakacji czynszowych

Nadwyżkowa Stopa Zysku (ang. Top-Up Yield)

  • Definicja: stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości liczona  z przychodów z wynajmu tej nieruchomości liczonych na podstawie czynszów nominalnych (Headline Rent)
  • Komentarz:
  • Daje inwestorom obraz dochodu z inwestycji  z nieruchomości lub portfela nieruchomości po wygaśnięciu wszystkich wakacji czynszowych
  • Potencjalnie zawyża prognozy dochodów, jeśli nowe umowy, zastępujące umowy wygasłe, zostały zawarte z uwzględnieniem okresu zwolnień z opłaty czynszu.

 

Nieruchomości do Sprzedania (ang. Trading Property)

  • Definicja: Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży w stosunkowo krótkim czasie.
  • Komentarz:
  • Nieruchomości na sprzedaż są zazwyczaj ujmowane jako koszt w bilansie spółki i są uważane za aktywa obrotowe.
  • Jeśli zewnętrzna wycena nieruchomości wskazuje, że jest one warta mniej niż koszty wybudowania, to podmiot typu REIT dokona takiego odpisu. Jednakże REITs nie mogą księgować wyższej wartości wyceny nieruchomości, nawet w przypadku, gdy wartość tych aktywów wzrasta (zysk ze sprzedaży nieruchomości jest wypłacany akcjonariuszom lub reinwestowany w zależności od systemu prawno-instytucjonalnego po sprzedaży tej nieruchomości)
  • Na rynku rosnącym, nieruchomości takie w bilansie REITs mogą być niedoszacowanie. Na rynku słabnącym, mogą one być wycenione według wartości godziwej, jeśli ich wartość spadła poniżej ceny nabycia.
  • Nieruchomości na sprzedaż  mogą zostać przekwalifikowane jako nieruchomości inwestycyjne pod wynajem.

Pustostan (ang. Void)

  • Definicja: Wolne powierzchni pod wynajem.
  • Komentarz:
  • Niewynajęte powierzchnie mają przynajmniej trzy negatywne skutki dla wynajmujących.
    • utratę przychodów z czynszów.
    • Ponoszenie kosztów stałych (np. podatki od nieruchomości)
    • Niepokryte opłaty serwisowe (np. kosztów konserwacji, ochrony, ubezpieczenia i innych kosztów operacyjnych)

 

Czynsz Strefy A (ang. Zone A Rent)

  • Definicja: Czynsz płacony przez najemcę w strefie A w centrach handlowych, za część wynajmowanej przez siebie przestrzeni. Jest to przestrzeń o długości ok. 6,5 metra, przylegająca do głównego wejścia (są to najcenniejsza powierzchnie handlowe)
  • Komentarz:
  • Najwyższe stawki czynszu w Wielkiej Brytanii dotyczy powierzchni zlokalizowanych w centrach handlowych i nieruchomościach usytuowanych przy głównych ulicach. Nie dotyczy magazynów detalicznych i parków handlowych.
  • Ogólnie biorąc, czynsz płacony przez najemcę będzie się zmniejszał o połowę za każde następne 6,5 metra w głąb centrum handlowego

Skorygowana wartość przychodów z działalności głównej AFFO (ang. Adjusted Funds From Operations, AFFO)

  • Definicja: Przychody z działalności głównej FFO (przychody czynszowe) pomniejszone o rezerwy na dostosowania obiektu do potrzeb najemcy i prowizje pośredników  oraz rezerwę strukturalną (Structural Reserve).  Z definicji AFFO wyłączone są również czynsze rozliczane według formuły liniowej  (ang. straight – lined rents) czyli amortyzowana przyszły wzrost czynszu w okresie trwania umowy dzierżawy) i zyski ze sprzedaży nieruchomości.
  • Komentarz:
  • Poprzez dokonanie odpisu wybranych pozycji kosztów zaliczanych  do capex, AFFO rozwiązuje jedną z największych wad w sposobie liczenia FFO.

Stopa kapitalizacji/nominalna stopa kapitalizacji (ang. Cap Rate/Nominal Cap Rate)

  • Definicja: iloraz dochodu operacyjnego netto (Net Operating Income, NOI) i wartości nieruchomości.
  • Komentarz:
  • Najczęstsza w USA miara zyskowności inwestycji i wyceny nieruchomości.
  • Wartość dochodu operacyjnego netto (NOI) jest liczona metodą kasową, i powiększona o amortyzację i umorzenia. Jeśli w kalkulacji NOI nie uwzględnia się kosztów dostosowań do potrzeb najemcy  (Tenant Improvements) i prowizji pośredników  oraz rezerw strukturalnych (te trzy pozycje stanową na ogół 10-15% wartości dochodu operacyjnego netto dla nieruchomości komercyjnych zlokalizowanych w USA) wtedy stopa kapitalizacji Cap Rate jest błędna miarą rentowności inwestycji  w sektorze nieruchomości
  • Jeśli stopa kapitalizacji (Cap Rate) liczona jest na bazie mniejszego niż całkowity wynajem, to oznacza obciążenie wskaźnika  zarówno przez brak dochodów z  przestrzeni niewynajętej jak i związanych  z nimi kosztami ponoszonymi przez wynajmującego (np. podatki od nieruchomości, koszty niewynajętych powierzchni wspólnych ). W odróżnieniu od początkowej stopy dochodu (Net Initial Yield), mianownik nie zawiera kosztów nabycia nieruchomości. Zakłada całkowite wynajęcie powierzchni, a wszystkie pozostałe czynniki są takie same. W taki przypadku dana stopa kapitalizacji będzie wyższa niż odpowiadające jej początkowa stopa dochodu (NIY).

Ekonomiczna Stopa Kapitalizacji (ang. Economic Cap Rate, ECR)

  • Definicja: Dochód operacyjny netto z wynajmu nieruchomości pomniejszony o szacunkowe koszty związane z dostosowaniem do potrzeb najemcy, prowizje pośredników  oraz rezerwy strukturalne liczone w pełnym  cyklu życia  nieruchomości, podzielone przez jej wartość rynkową (lub cenę jej nabycia)
  • Komentarz:
  • Wskaźnik zdefiniowany przez Green Street Advisors
  • w wyniku łącznego szacowania kosztów najmu i utrzymania nieruchomości lub portfela nieruchomości, Ekonomiczna Stopa Kapitalizacji (ECR) zapewnia znacznie lepsze oszacowanie ekonomiki inwestycji niż nominalna stopa kapitalizacji (Nominal Cap Rate)
  • Starannie przygotowana analiza przy użyciu ekonomicznej stopy kapitalizacji jest dobrym sposobem, aby przedstawić rentowność inwestycji z nieruchomości na dwóch rynkach (np. w USA i w Wielkiej Brytanii)
  • Najlepszym sposobem na precyzyjne porównanie oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości jest poprawnie opracowana analiza ze wskaźnikiem IRR.

Wbudowany Wzrost Zysku Operacyjnego Netto (ang. Embedded NOI Growth)

  • Definicja: Hipotetyczny procentowy wzrost zysku operacyjnego netto, który wynika z oszacowania nieruchomości lub portfela wynajmu do obecnych poziomów rynkowych, przy założeniu braku wzrost kosztów oraz braku zmian w poziomie wynajmu.
  • Komentarz:
  • Wskaźnik zdefiniowany przez Green Street Advisors
  • Zapewnia stabilną kontrolę aktualnej wartość nieruchomości poprzez zrównanie wyceny zawartych umów najmu  do poziomów rynkowych.
  • W przeciwieństwie do potencjalnej zwiększonej stopy zwrotu  z inwestycji (Reversionary Potential) nie zakłada pełnego wynajmu.

Przychody z działalności głównej FFO (ang. Funds From Operations, FFO)

  • Definicja: Przychody  netto z działalności podstawowej (przychody z czynszów), pomniejszone o zyski/straty ze sprzedaży nieruchomości, powiększone o amortyzację i umorzenia związane z nieruchomością
  • Komentarz:
  • Najczęściej stosowana miara efektywności operacyjnej w sektorze REITs
  • Amortyzacja nieruchomości i związane z nieruchomością umorzenia istotnie  zawyżają wynik na działalności operacyjnej
  • Może obejmować zyski ze sprzedaży gruntów
  • Wskaźnik wadliwy jako miara wyceny zarówno w wartościach bezwzględnych (gdyż nie uwzględnia amortyzacji i umorzeń wartości nieruchomości) i względnych (ponieważ różnice między praktyką księgową poszczególnych firm np. w zakresie korzystania z dźwigni finansowej mogą spowodować utrudnienia w porównaniu FFO)

Dochód operacyjny netto (ang. Net Operating Income, NOI)

  • Definicja: przychody  z nieruchomości lub portfela nieruchomości pomniejszone o koszty operacyjne, kalkulowany metodą kasową.
  • Komentarz:
  • Przychód to głównie czynsze i należności od  najemców, które obejmują podatki od nieruchomości, media, koszty utrzymania nieruchomości i pracowników podstawowego szczebla. Główne koszty księgowe (amortyzacja i umorzenia) nie są uwzględnione.
  • Podobny do powszechnie stosowanego wskaźnika EBITDA (zysk przed odsetkami, podatkiem i amortyzacją), ale dochód operacyjny netto nie uwzględnia głównych kosztów administracyjnych (tj. kosztów ogólnych i administracji).
  • W odróżnieniu od czynszu netto (licznik dla początkowej stopy dochodu) dochód operacyjny netto jest bezpośrednio redukowany przez koszty operacyjne ponoszone przez wynajmującego (podatki od nieruchomości, koszty usług komunalnych oraz niepokryte koszty wspólne), a wynikających z nie wynajętej powierzchni.
  • Ponieważ główne koszty nie gotówkowe są wyłączone z kalkulacji NOI, to zysk z działalności gospodarczej jest zawyżany o około 10 – 15% w stosunku do szacunków dokonywanych przez np. niezależnych konsultantów. Amortyzacja nieruchomości i umorzenia związane z usprawnieniami dla najemców oraz koszty wynajmu są kosztami rzeczywistymi, które są ignorowane przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto (NOI)

Nieruchomości operacyjne (ang. Operating Properties) [w UK Nieruchomości inwestycyjne]

  • Definicja: nieruchomości będące własnością wynajmującego, nie będące nieruchomościami w budowie.

(Same-Store) [w UK występuje jako  Like – for – Like ”]

  • Definicja: Nieruchomości (przychody z tych nieruchomości) porównywane w tych samych okresach obrachunkowych  ( np. pierwszy kwartał porównany do takiego samego kwartału roku poprzedniego lub rok porównany do roku wcześniejszego)
  • Komentarz:
  • Użyteczny w celu porównania wskaźników rentowności inwestycji i sprzedaży.
  • Mogą być istotne różnice w sposobie przedstawiania wyników finansowych przez firmy o takim samym asortymencie usług lub produkcji (np. niektóre firmy włączają projekty budowlane przeznaczone pod wynajem już w początkowym okresie działalności jako wydzierżawione, a tym samym wskaźniki  te są zawyżone)

Rezerwa infrastrukturalna (ang. Structural Reserve, SR)

    • Definicja: Dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym, z wyłączeniem tych kosztów, które zostały już uwzględnione w dostosowaniach do potrzeb najemcy (Tenant Improvements) (i kosztach prowizyjnych dla pośredników)
    • Komentarz:
    • Wskaźnik zdefiniowany przez Green Street Advisors
    • Najważniejsze pozycje w tych kosztach  to koszt wymiany dachów, remont korytarzy oraz wind, konserwacja głównego systemu HVAC (ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja) oraz utrzymanie parkingów.
    • Według szacunków Green Street Advisors wartość SR w USA waha się od około 3,5% do 5,5% przychodów  operacyjnych  netto (NOI). Analogiczne rezerwy w UK są mniejsze, jest to wynikiem wykonywania pełnych remontów oraz kosztów ubezpieczenia
    • Jeden z najmniej rozpoznanych i najbardziej ignorowany wskaźnik kosztów w ekonomice inwestowania w nieruchomości

Źródło: Green Street Advisors

Opracowanie: Fundacja Edukacji i Badań nad REITs

Copyright © 2020 Fundacja Edukacji i Badań nad REIT - Wszelkie prawa zastrzeżone.

Projekt i realizacja:

seminarium o reitach