Rozpoczynamy autorski cykl porównań popularnych w Polsce metod inwestowania w porównaniu z REIT-ami, jako oddzielną klasą aktywów. Przedmiotem porównań będą (1) inwestycje w condo-hotele, (2) w mieszkania na wynajem oraz (3) obligacje polskich przedsiębiorstw. Opisane zostaną mocne i słabe strony każdej z inwestycji oraz główne kategorie ryzyka. W każdej z publikacji przedstawimy także projekcję zysków dla obu typów inwestycji w okresach 3-5 i 10 lat.

 

Dziś zajmiemy się inwestycjami w condo-hotele. Porównamy ją z naszą ulubioną klasą aktywów – z REIT-ami. Zapraszamy do lektury.

Od kilku lat, wśród polskich ofert inwestycyjnych z rynku nieruchomości komercyjnych pojawiają się „fantastycznie” inwestycje w pokoje hotelowe na wynajem krótkoterminowy (tzw. condo-hotele).

Obiekty zazwyczaj zlokalizowane są regionach turystycznych (Mazury, wybrzeże), gdyż założonym celem biznesowym jest zarabianie na turystyce. Potencjalny inwestor otrzymuje możliwość zakupu apartamentu, najczęściej już wyposażonego, który ma być wykorzystywany na wynajem krótkoterminowy dla turystów. Atrakcyjność inwestycji ma zapewnić tzw. gwarantowana stopa zwrotu – najczęściej w wysokości 7-8% rocznie przez długi okres (10-20 lat). Dodatkowo, kupujący ma możliwość skorzystania raz w roku z pobytu właścicielskiego. W materiałach marketingowych pojawia się także obietnica możliwości otrzymania zwrotu VAT, który jest zawarty w cenie takiego apartamentu. Minimalna wartość początkowa inwestycji wynosi zazwyczaj od 250 do 350 tys. złotych brutto.

Mocne i słabe strony inwestycji

Inwestycje w pokoje hotelowe w formie condo-hoteli to może być atrakcyjną formą inwestowania, szczególnie gdy obiekt zlokalizowany jest w atrakcyjnych turystycznie miejsca naszego kraju. Jednakże, inwestor, który zastanawia się nad taką potencjalną inwestycją powinien poważnie przeanalizować różne aspekty oferty, szczególnie w kontekście ostatnich doniesień prasowych ostrzegających przed nieuczciwymi deweloperami,  do utraty pieniędzy włącznie.   Przed pochopnymi inwestycjami ostrzegają m.in.:

• Rzeczpospolita (http://www.rp.pl/Komercyjne/309239947-Branza-condo-ma-klopot.html),
• Bankier.pl  (https://www.bankier.pl/wiadomosc/Strzez-sie-gwarantowanych-7-z-nieruchomosci-7600718.html),
• Money.pl  (https://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/condohotele-inwestycje-apartamenty-mieszkania,18,0,2410514.html).
• Przed ryzykiem inwestycyjnym i nieuczciwymi deweloperami ostrzega także branżowy portal InwestycjewKurortach.pl.

Mocne i słabe strony condo-hoteli vs. REIT-y przedstawiono w tabeli 1 w pliku w załączniku.

Inwestowanie w condo-hotele wiąże się z wieloma ryzykami. Nam udało się zidentyfikować aż 19 różnych klas ryzyka inwestycyjnego. Wszystkie one zostały opisane w tabeli nr 2 w pliku w złączniku (plik pdf).

Ile możemy zarobić? REIT-y przewyższają zyskownością condo-hotele w każdym z okresów!

Po zapoznaniu się z atrybutami obu typów inwestycji oraz po przeanalizowaniu ryzyka inwestycyjnego, czas na rzecz najprzyjemniejszą – symulację potencjalnych zysków.

Poniżej przedstawiamy projekcje zyskowności dla obu form inwestycji w horyzoncie 3, 5 i 10 lat, z tym, że dla inwestowania w REIT-y przedstawiono także wariant reinwestowania (REIT-y wariant akumulacyjny) wypłacanych dywidend (często spotykane plany reinwestycji dywidend, tzw. DRIP).  (wykres poniżej).

 

Z przedstawionej symulacji wynika, że zyskowność potencjalnej inwestycji w wysokości 300 tys zł (tyle średnio kosztuje apartament hotelowy) w zagraniczne REIT-y powinna być wyższa w każdym z przyjętych okresów, z tym, że prognozowany zysk rośnie najwięcej w okresie 10 – letnim: całkowity zysk netto (po podatku Belki) z inwestycji w REIT–y w wariancie reinwestowania dywidend (zysków) powinien osią gnąć wartość  233 tys. zł (całkowita, skumulowana stopa zwrotu 78%) w porównaniu z ok. 194 tys. zł dla REIT-ów w wariancie wypłacania zysków (stopa zwrotu 65%) i ok. 121 tys. zł dla inwestycji w condo-hotel (stopa zwrotu 40%).

Inwestycja w REIT- powinna przynieść od ok. 112 tys. zł zysku więcej (dla wariantu akumulacyjnego) do ok. 73 tys. zł więcej w wariancie inwestycji w REIT-y i wypłaty dywidendy niż inwestycje w biznes hotelarski w postaci condo-hotelu.

Oczywiście, trzeba wziąć pod uwagę, że przedstawiona symulacja jest uproszczeniem. Realne zyski mogą się istotnie różnić od wartości podanych na wykresie, w zależności od osiąganej realnej stopy wzrostu PKB  w danym roku i stopy inflacji (stopa WIBOR 3M, dla obligacji) czy innych wskaźników makroekonomicznych.

Dodatkowo, condo-hotel może być zlokalizowany w świetnej turystycznie lokalizacji, a tym samym stopa zwrotu roczna może być wyższa niż prognozowana, a samo wyjście z  inwestycji po 10-roku może nastąpić w okresie prosperity na rynku hotelowo-turystycznym: wtedy osiągnięta cena odsprzedaży może podwyższyć całkowitą stopę zwrotu.

Z drugiej strony, warto  podkreślić, że wybrane, publiczne europejskie REIT-y mogą pochwalić się w ostatnich kilkunastu latach średnią,  całkowitą stopą zwrotu na poziomie 8% średniorocznie (dane European Public Real Estate Association, EPRA, www.epra.com), zaś publiczne REIT-y amerykańskie – dostarczają historycznie, całkowitą średnią stopą zwrotu na poziomie ok. 12% średniorocznie – w okresie od 1972 roku (dane National Association of Real Estate Investment Trust, NAREIT, www.reit.com).

Opracowano: Fundacja Edukacji i Badań nad REITs (www.fundacjaREITs.pl)

Zastrzeżenie prawne: prezentowany materiał jest tylko opisem autorskiego spojrzenia na rynek condo-hoteli w Polsce i real estate investment trust (REITs) jako klasę aktywów. Nie powinien być on w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna, analiza finansowa, usługa doradztwa inwestycyjnego, doradztwa podatkowego ani jako inna podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych dotyczących inwestycji w określone instrumenty finansowe. Skorzystanie z niniejszego materiału jako podstawy bądź przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są jedynie wyrazem najlepszej wiedzy i opinii autorów na dzień publikacji i mogą ulegać zmianie bez zapowiedzi.  W takim przypadku Fundacja Edukacji i Badań nad REITs nie ma obowiązku aktualizacji tego materiału. Przy inwestowaniu w condo-hotele czy REIT-y należy pamiętać o wszystkich ryzykach związanym z tymi obiema formami inwestowania. Niniejszy materiał nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, oferty publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych („Ustawa o ofercie”), jak również nie stanowi jakiejkolwiek formy promowania nabycia lub objęcia papierów wartościowych lub zachęcania do ich nabycia lub objęcia w rozumieniu art. 53 Ustawy o Ofercie.