Motto: „Czy wiesz, co jest jedyną rzeczą w życiu, która mnie autentycznie cieszy? To dywidendy, które wpływają ma mój rachunek bankowy” (John D. Rockefeller senior).

GTC SA – lider na rynku nieruchomości komercyjnych ogłosił w marcu, że opracował politykę dywidendy, i w związku z nią, po raz pierwszy w swojej wieloletniej historii zamierza w kwietniu dokonać pierwszych wypłat z zysku.  Wysokość dywidendy ustalono na 0,27 PLN na akcję[1], co przy kursie akcji na poziomie 9,06 PLN (kurs z dnia 21 kwietnia) oznacza, że stopa dywidendy wynosi 2,98%. CFO spółki – Erez Boniel ogłosił także, że GTC nie zamierza zostać REIT – em. [2] Te dwie informacje  przyciągnęły moją uwagę. Pierwszy komunikat mnie zaciekawił, drugi – zbulwersował, a obie zaintrygowały, bo wydają się sprzeczne ze sobą. Przecież w sierpniu zeszłego roku, przedstawiciele spółki sygnalizowali, że myślą co prawda o wypłacie dywidendy, ale – według ich ówczesnych zapowiedzi – jak podaje Stooq.pl – najwcześniej mogłoby do tego dojść w 2019 roku[3].  Także w ubiegłym roku,  GTC wraz z JLL aktywnie zaangażował się w projekt wprowadzenia do Polski PL-REITs,  a dziś zmienia nastawienie i nie chce już być REIT-em. Dodatkowo, w marcu (28 marca) 2017 roku, Dom Maklerski PKO BP SA wydał rekomendację „kupuj” (poprzednia rekomendacja „trzymaj),  z ceną docelową akcji GTC na poziomie 9,24 PLN.  Jako, że zajmuję się problematyką spółek dywidendowych w rynku nieruchomości komercyjnych, w tym głównie real estate investment trusts (REITs), to powyższe fakty sprowokowały mnie do przypatrzeniu się Spółce i podjęcia próby odpowiedzi na pytanie „o co chodzi z tym GTC”?

Główne ustalenia i tezy

1. GTC wypłaci po raz pierwszy w historii dywidendę (w wysokości 0,27 PLN). Kurs GTC od kilku tygodni rośnie, akcjonariusze GTC zarobili w ostatnim roku ok. 30%.  Całkowita stopa zwrotu z ostatnich 5 lat wynosi ok. 50%.
2. Sytuacja finansowa GTC SA jest dobra, ale pojawiły się negatywne sygnały: zwiększyła się wartość długu krótkoterminowego, pogorszyła się struktura długu oraz wskaźniki płynności (I oraz III), dodatkowo wydłużył się termin regulowania zobowiązań, który wynosi ok. 413 dni. Dodatkowo –  53% zysku netto za 2016 rok to zysk „papierowy” – z rewaluacji nieruchomości. Prezes zarządu oraz prawie wszyscy członkowie RN nie posiadają akcji GTC SA.
3. Spółka wykazuje zbyt duże zadłużenie w porównaniu z konkurencją europejską;  jej LTV jest na poziomie ok. 43% w porównaniu ze średnią  ok. 35% w spółkach deweloperskich w EU; dodatkowo spółka deklaruje zwiększenie zadłużenia do ok. 50%.  Poziom projektów w fazie deweloperskiej jest b. duży i wynosi ok. 22%, co oznacza podwyższone ryzyko idiosynkratyczne.
4. Akcje są przewartościowane: przy kursie 9,00 PLN wskaźnik Q Tobina wynosi > 1  (1,04)
5. GTC wdraża model hybrydowy dewelopersko – dywidendowy, który niesie ze sobą podwyższone ryzyko biznesowe. W okresie 2007-2017 całkowita stopa zwrotu z akcji GTC wynosi minus 80%; w tym samym czasie akcjonariusze spółek dywidendowych tworzących indeks WIG Dywidend Yield zarobili ok. 250%.
6. Model stricte dywidendowy polega na strukturze REIT; REITs są bardzo popularne wśród inwestorów bowiem oznaczają niższe ryzyko, stabilne wypłaty dywidend  i stały wzrost kursów.
7. Decyzja GTC o nie korzystaniu ze struktur REIT oznacza, de facto obniżenie dywidendy za 2018 rok; wartość wypłaty dla głównego akcjonariusza (fundusz Lone Star)  będzie zapewne niższa o ok. 14 mln, dla OFE PZU  – ok. 2,4 mln PLN, a dla OFE BZWBK – ok. 1,65 mln PLN.
8. Wprowadzenie do Polski struktur REIT, oznacza wielką strukturalną zmianę na rynku nieruchomości komercyjnych.  Do największych zagrożeń dla spółek deweloperskich o modelu hybrydowym (takich jak np. GTC) należy zaliczyć: zaostrzenie konkurowania o kapitał (equity i dłużny), zaostrzenie konkurencji przy zakupach  nieruchomości komercyjnych wysokiej jakości, pojawienie się nowych graczy w sektorze i nowej podaży atrakcyjnych nieruchomości oraz podniesienie transparentności sektora i wymagań  z obszaru corporate governance.
9. Dotrzymanie obietnic GTC  związanych z polityką dywidendową (dwucyfrowe zwiększenie dywidend) oraz utrzymanie pozycji konkurencyjnej  będzie bardzo utrudnione bez wprowadzenia struktury GTC-REIT.

Fragment analizy strategicznej GTC SA – pełny tekst w załączniku PDF. Zapraszamy do lektury i komentarzy.