Co to są REIT-y i jak rozwijały się na świecie, to pytanie, które zadają sobie wszyscy Ci, którzy interesują się tymi podmiotami. Prawidłowa odpowiedź na te pytania musi uwzględniać rozwój REIT-ów w USA, bowiem to USA jest najstarszym i największym rynkiem REIT-ów na świecie.

Pierwsza ustawa regulująca działalność REIT-ów na świecie podpisana została w USA przez Prezydenta D. Eisenhowera w 1960 roku. W okresie 55 lat postępująca liberalizacja systemu prawno-instytucjonalnego REIT-ów amerykańskich spowodowała nie tylko intensywny rozwój sektora,  ale i całego rynku finansowania nieruchomości komercyjnych w USA. Zwiększyła się zarówno liczba publicznych REIT-ów, ich kapitalizacja giełdowa, a cały sektor  systematycznie zwiększał swoje znaczenie w gospodarce amerykańskiej.

W okresie ponad 57 lat,  amerykański sektor REIT-ów rozwinął się znacząco: z niszy inwestycyjnej z lata 60-tych i 70-tych, do jednego z ważniejszej gałęzi gospodarki, która stanowi już ponad 5,8 % w amerykańskim PKB.  Udział rynku USA-REITs w światowym rynku REIT-ów szacowany jest na ok. 72% (Frączyk 2011, s. 73). Ewolucja sektora zawiera zarówno fazy kryzysu, ale i gwałtownego rozwoju, napływu kapitału zagranicznego, edukacji klientów i inwestorów. Jednocześnie to okres ingerencji państwa w system prawno-instytucjonalny czego objawem było m.in. uchwalenie 10 ustaw dotyczących sektora i wprowadzenie 66 ważnych zmian[1]  w systemie prawno-instytucjonalnym. W niniejszym artykule przedstawiono najważniejsze wydarzenia (kamienie milowe) w sektorze REIT-ów amerykańskich jakie miały miejsce w sektorze od powstania w 1960 roku.

1960

Prezydent D. Eisenhower inicjuje powstanie w USA nowej branży usług inwestycyjnych real estate investment trusts – REITs Act.

We wrześniu Prezydent USA D. Eisenhower podpisuje REIT Act (jako Cigar Excise Tax Extension 1960). Ustawa umożliwiała małym inwestorom inwestowanie w nieruchomości komercyjne, o dużej wartości,  generujące stabilne, wysokie przychody z czynszów. Inwestycje w tego typu nieruchomości do tej pory niedostępne dla małych inwestorów. Model biznesowy REIT-ów polegał na pasywnym inwestowaniu w nieruchomości, w którym m.in. zabroniono samodzielnego zarządzania nabywanymi obiektami.  Ustawa zostaje podpisana pomimo wcześniejszego (1957) zgłoszonego weta także przez Eisenhowera [3].

Powstaje National Association of Real Estate Investment Funds (NAREIT).

15 września – kilka dni po podpisaniu REIT Act – powstaje The National Association of Real Estate Investment Funds (obecnie National Association of Real Estate Investment Trusts. NAREIT).  Obecnie NAREIT to największa organizacja zrzeszająca wszystkie REIT-y notowane na giełdach amerykańskich.

Pierwsze USA-REITs rozpoczynają działalność.

W latach 1960-1961 powstają: Bradley Real Estate Investors, Continental Mortgage Investors, First Mortgage Investors, First Union Real Estate (REIT typu kapitałowego) [4], obecnie Winthrop Realty Trust, NYSE: FUR), Pennsylvania REIT (kapitałowy, NYSE: PEI) oraz Washington REIT (kapitałowy, NYSE: WRE).  Ostatnie trzy, wciąż działają na rynku, a ich kapitalizacja giełdowa jest na poziomie odpowiednio 462 mln USD, 1,24 mld USD, oraz 1,74 mld USD.[5]

Pierwsze IPO w sektorze REIT-ów

Pierwszym REIT-em, który skorzystał z dobrodziejstwa ustawy z 1960 roku był Greenfield Real Estate Investment Trust. Publiczna oferta sprzedaży 500,000 akcji o wartości 10 milionów USD  jaka miała miejsce w marcu 1961 została błyskawicznie wykupiona z dużą nad subskrypcją (Durett 1961, s. 163). Obecnie podmiot ten jest niepubliczny.

1965

Pierwszy debiut giełdowy REIT-a na  giełdzie amerykańskiej (NYSE).

W czerwcu 1965 na New York Stock Exange (NYSE) zadebiutował Continental Mortgage Investors.

Kapitalizacja wszystkich publicznych REIT-ów amerykańskich wynosiła poniżej 1 mld USD.

1969

Pierwszy raport analityków giełdowych dotyczący USA-REITs.

W sierpniu 1969 opublikowany został pierwszy raport analityków dotyczący sektora REITs.  Autorem raportu był  Michael Emmerman, analityk Arnhold i Bleichroeder Advisers, LLC.  na zlecenie ówczesnego zarządzającego portfelem – George`a Sorosa.

Początek ekspansji sektora USA-REITs

Okres 1969-1973 to pierwszy istotny okres rozwoju sektora. Liczba publicznych USA-REITs wzrasta z 34 do 53, ich aktywa brutto wzrastają z poniżej 1 mld do ponad 21 mld USD. Kapitalizacja giełdowa publicznych REITs zwiększa się prawie dwukrotnie do ok. 1,9 mld USD[6].  Rozwój sektora napędzany jest głównie przez hipoteczne REITs, które kredytując budowy nieruchomości angażują się w fazę deweloperską. Rozwój sektora zostaje zatrzymany w 1974 roku, w wyniku kryzysu paliwowego. Jest to też pierwszy okres bankructw i przejmowania hipotecznych REITs przez konkurencję.

REIT-y debiutują w Europie

W 1969 powstaje pierwszy REIT w Europie (Holandia). Obecnie w Holandii działa 5 REIT-ów (nazywanych FBI) a ich kapitalizacja giełdowa wynosi ponad 5 mld Euro (EPRA, 2015 s. 133).

W 1971 roku odpowiednie ustawodawstwo wprowadza Australia.  Kolejny kraj z ustawodawstwem REITs – Kanada – pojawi się dopiero w 1993 roku.

1970

Pojawia się pierwszy periodyk finansowy dedykowany rynkowi akcji REITs.

W marcu 1970 roku na rynku debiutuje Realty Trust Review, pierwsze regularne pismo finansowe przeznaczone sektorowi.  Pismo istnieje do dziś w formie newslettera (REITWrap).

Powstaje Health Care REIT – pierwszy podmiot specjalizujący się w nieruchomościach w sektorze służby zdrowia.

W czerwcu 1970 B. Thompson and F. Wolfe uruchamiają Health Care Fund (po zmianie nazwy w 1985 roku na Health Care REIT, Inc.). Obecnie podmiot ten działa  już pod nową nazwą Welltower (NYSE: HCN).  Welltower należy do największych REIT-ów w USA ( i na świecie). Jego obecna kapitalizacja giełdowa (wrzesień 2018) przekroczyła 26 mld USD, co stawia go w czołówce REIT-ów amerykańskich.

1972

Branża jest w fazie początkowej. Kapitalizacja sektora, w którym działa 46 podmiotów wynosi ok. 1,9 mld USD, co stanowiło zaledwie 0,15% amerykańskiego PKB.

W styczniu 1972 NAREIT wprowadza REIT Index – pierwszy indeks sektorowy REIT-ów który tworzą wybrane USA-REITs notowane na giełdach amerykańskich (NYSE i NASDAQ). W indeksie uwzględnione zostały wszystkie rodzaje REIT-ów (kapitałowe, hipoteczne i mieszane).

1974

Pierwsze złagodzenie reżimu prawno-podatkowego dla REIT-ów w USA.

Kryzys z 1974 roku spowodował reakcję ustawodawców amerykańskich. Kongres USA uchwalił nowe prawo podatkowe (Foreclosure Property Rules), które umożliwiało przejmowanie przez hipoteczne REIT-y nieruchomości, których kredyty nie były obsługiwane przez inwestorów. Po przejęciu takiej nieruchomości REIT miał 90 dni na zorganizowanie firmy zewnętrznej, której powierzano zarządzanie nieruchomością w tym na poszukiwanie najemców i świadczenie dla nich usług.

W latach 1973-1975 nastąpił odpływ funduszy z REIT-ów w kierunku inwestycji w fundusze dłużne i rynku pieniężnego.  Dodatkowo aktywa tych podmiotów uległy zmniejszeniu z powodu wysokiego poziomu inflacji oraz niewystarczającej ilości materiałów budowlanych na rynku ograniczających podaż nieruchomości  i serii bankructw deweloperów (Trzebiński 2014, s. 17). W efekcie zmniejszeniu ulega kapitalizacja giełdowa sektora z 1,4 mld USD do ok. 900 mln USD.

1976 – uchwalony zostaje Tax Reform Act (TRA).

W październiku 1976, w ramach reformy podatkowej Tax Reform Act of 1976 uchwalone zostają przepisy dotyczące REIT-ów. Zgodnie z ustawą REIT-y mogły działać także jako klasyczne przedsiębiorstw (ang. regular corporate) a nie wyłącznie, jako trusty biznesowe (business trusts). Przed Tax Reform Act z 1976 (TRA 1976) REIT-om nie pozwalano na rozliczanie straty operacyjnej netto, przez co nie mogły także zmniejszyć swoich zysków kapitałowych. Po uchwaleniu TRA 1976, wolno było rozliczać swoje straty przez następnych osiem okresów rozliczeniowych lub zredukować poziom zysku. Przed 1976 REIT-y mogły wrócić do struktury „klasycznej firmy” w okresie 1 roku i dokonać ponownej konwersji do systemu w roku następnym. Zgodnie z ustawą TRA 1976, REIT nie może dokonać nowego wyboru w okresie pięciu lat podlegających opodatkowaniu (Damodaran, Liu 1997, s. 171-172.) W latach 1976-1980 liczba publicznych REIT-ów wzrasta z 62 do 75, a łączna kapitalizacja giełdowa sektora wzrosła z 1,3 mld USD do 2,3 mld US.

1980 – konkurowanie o kapitał.

Okres lat 80-tych to wzrastająca popularność konkurencyjnych form inwestycyjnych w nieruchomościach, które umożliwiały optymalizację podatkową (tzw. real estate tax-sheltered partnerships) w tym rozliczanie strat z działalności bezpośrednio do akcjonariuszy.   Podmioty te zebrały wielkie fundusze w ramach ofert prywatnych (ang. private placement) uniemożliwiając rozwój USA-REITs. Obecnie podmioty te straciły uprzywilejowanie (ale USA-REITs wciąż nie mogą rozliczać strat).

Mimo to branża się rozwija, a liczba podmiotów giełdowych wzrasta z 75 (w 1980 roku) do 96 (w 1986 roku). Ich kapitalizacja rynkowa rośnie i osiąga w 1986 roku już 9,9 mld USD, co stanowiło 0,22% amerykańskiego PKB.

1985 -1986

Powstaje pierwszy fundusz wspólnego inwestowania (ang. mutual funds), który inwestuje wyłącznie w instrumenty emitowane przez REIT-y. W styczniu  1985 powstaje The National Real Estate Stock Fund. Jest to pierwszy funduszu otwarty, który przeznaczony jest w inwestycje w akcje REIT-ów  (oraz inne akcje związane z sektorem nieruchomości). Obecnie w USA działa już ponad 200 funduszy typu mutual funds dedykowanych sektorowi REIT-ów.

W 1986 roku M. Cohen i R. Steers tworzą Cohen & Steers Fund, który stał się największym tego typu funduszem otwartym w USA, z aktywami pod zarządzaniem w wysokości 26 mld USD.

Uchwalony zostaje Tax Reform Act of 1986.

We wrześniu 1986 Prezydent R.Reagan podpisuje Tax Reform Act of 1986.  Dzięki tej ustawie, USA-REITs mają możliwość, po raz pierwszy w historii m.in. samodzielnego zarządzania nieruchomościami i świadczenia usług ich najemców. W efekcie wzmocniona zostaje rola REIT-ów kosztem innych struktur organizacyjnych (np. partnership).  Dzięki TRA1986 w branży rozpoczyna się fundamentalna zmiana modelu biznesowego – z pasywnych inwestorów finansowych REIT-y stają się aktywnymi spółkami wyspecjalizowanymi w zarządzaniu swoim portfelem nieruchomości i budowaniem wartości dla akcjonariuszy.

1989 – 1990 – kryzys w branży nieruchomości

Okres 1989-1990 to kolejny kryzys w branży nieruchomości. Kursy REIT-ów spadają w związku z oczekiwanym spadkiem cen nieruchomości. Kapitalizacja sektora spada z 11,6 mld (w 1989 roku) do 8,7 mld USD (w, 1990) mimo, że liczba REIT-ów notowanych na giełdach utrzymuje się na poziomie ok. 120 w 1990 w roku.

1991

Wprowadzenie definicji przychodów z działalności operacyjnej – Funds From Operations (FFO)

We wrześniu 1991 NAREIT wprowadza kluczowy w branży pojęcie przychodów z operacji  – FFO[7]. W 2003 roku Giełdowa Komisja Nadzoru (SEC) nakazuje raportowanie tego wskaźnika w oficjalnych sprawozdaniach finansowych publicznych REIT-ów.

Publiczna oferta akcji (IPO) Kimco REIT rozpoczyna nową erę w historii sektora.

W październiku 1991 roku Kimco Realty Corporation (NYSE:, KIM) przeprowadza z sukcesem pierwszą od lata 60-tych publiczną ofertę akcji.  Obecnie Kimco, z kapitalizacją giełdową na poziomie ponad 10 mld USD należy do największych REIT-ów w sektorze handlu detalicznego.

Kapitalizacja giełdowa publicznego REIT-a po raz pierwszy przekracza 1 mld USD.

W grudniu 1991 roku firma New Plan staje się pierwszym REIT -em notowanym na giełdzie, którego kapitalizacja przekroczyła ponad 1 mld USD.  W 2007 New Plan został przejęty przez Centro Properties Group z Australii.

1992

Pojawia się struktura UP- REIT – innowacja, która zmieniła sektor REIT-ów amerykańskich. W październiku 1992 roku Taubman Centers, Inc. (NYSE: TCO) przeprowadza IPO z wykorzystaniem struktury partnerstwa parasolowego (tzw. umbrella partnership, UP-REIT) . UP-REIT to konstrukcja prawno-organizacyjna, która umożliwia w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości odroczenie podatku od zysków kapitałowych. UP – REIT to podmiot, w którym właściciel nieruchomości wprowadza do nowo-powstałej spółki (UP-REIT) nieruchomość aportem. W zamian otrzymuje ekwiwalent, czyli tzw. jednostki operacyjne – quasi udziały (OP- operational partnership units) w nowo-powstałej spółce. Udziały OP mogą zostać wymienione na akcje REIT-a lub gotówkę, wg. parytetu 1:1. Udziały uprawniają do otrzymywania dywidend od UP-REIT. Następuje de facto sprzedaż nieruchomości, ale podatek od zysków kapitałowych jest odroczony do momentu dalszej odsprzedaży nieruchomości przez UP-REIT lub wymiany jednostek OP na akcje. REIT/UP-REIT poprzez kolejne partnerstwa typu UP-REIT zwiększały liczbę nieruchomości w portfelu, a tym samym zwiększały bazę podatkową, dywersyfikując portfel i zwiększając przychody. W latach pomiędzy 1992 a 2000 rokiem ok. 80% nowo-powstałych REIT-ów w USA miało charakter UP-REIT (Gentry i inni 2003, s. 277). Dzięki mechanizmowi UP-REIT branża zapewniła sobie stałą podaż atrakcyjnych nieruchomości. Obecnie wynalazca mechanizmu UP-REIT – firma Taubman Centers Inc. jest wciąż ważnym uczestnikiem rynku (kapitalizacja giełdowa to ok. 4,4 mld USD).

1993

Ustawa OBRA i kolejny przełomowy rok w branży.

Uchwalony zostaje Omnibus Budget Reconciliation Act OBRA (1993), dzięki której m.in. zliberalizowano wymagania, co do struktury akcjonariatu w REITs (reguła 5/50) i umożliwiono inwestycje w akcje REITs funduszom emerytalnym i towarzystwom ubezpieczeniowym.

Największe IPO w branży.

W grudniu 1993 Simon Property Group (NYSE: SPG), jako pierwszy korzysta z OBRA93 i przeprowadza IPO o wartości 834 mln USD – największe w historii w branży. Kolejne lata (1993-1994) to największy boom IPO`s w historii sektora: w tym czasie przeprowadzono 99 IPO`s o (36% wszystkich IPO`s) o łącznej wartości 15 244 mln USD (23% wartości ogółem). Obecnie, Simon Property Group z kapitalizacją giełdową o wartości ok. 56 mld USD, to jeden z największych publicznych REIT-ów w USA i na świecie.

Liczba publicznych REIT-ów wzrasta ze 138 podmiotów (w 1991 roku) do 226 (w 1994), a ich kapitalizacja giełdowa potraja się – z ok. 13 mld (w 1991 roku) do 44,3 mld USD w 1994.