Trwają prace koncepcyjne nad polską ustawą o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (PL-REITs). Według ostatnio ogłoszonego projektu ustawy  uzyskanie statusu spółki typu SRWN będzie możliwe po spełnieniu wielu kryteriów m.in. posiadanie minimalnego funduszy własnych na poziomie 5 mln euro, minimum 3 nieruchomości komercyjnych, odpowiedniego poziom przychodów z najmów, zadłużenie nie większe niż 70% LTV, wypłatę dywidendy na poziomie min. 90% zysków. O ile, co prawda nie znamy ostatecznych zapisów (szczególnie w kontekście uwag zgłoszonych przez NBP),  to możemy pokusić się o spekulacje dotyczących modelów biznesowych oraz możliwych zmian na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym pojawieniu się  na nim nowych podmiotów.

Jednym z takich nowych graczy może być Poczta Polska. To wielki podmiot logistyczny, dysponujący unikatowa siecią  7,5 tys. placówek (stan na koniec 2014 roku). Wartość księgowa tych wszystkich obiektów to ok. 1 mld PLN (według sprawozdania finansowego za 2015 rok), co oznacza, że średnia wartość księgowa jednej placówki pocztowej PP wynosi ok. 133 tys. PLN (sic).

W 2014 roku PP obsłużyła ponad 1,4 mld przesyłek listowych. Poczta Polska jest też liderem w polskim rynku usług kurierskich, czemu sprzyja rozwój e-commerce. W placówkach pocztowych, oprócz świadczenia tradycyjnych usług pocztowych  odbywa się także sprzedaż produktów oraz usług finansowych (bankowych i ubezpieczeniowych) oraz wymiany walut (kantory działają już w ponad 800 placówkach – stan na koniec 2015 roku). W ok. 500 placówkach pocztowych utworzono specjalne strefy finansowe we współpracy z Bankiem Pocztowym SA, z usług którego skorzystało w 2014 roku już prawie 1,5 mln osób.

Poczta Polska zatrudnia ok. 70 tys. pracowników. Tajemnicą poliszynela jest fakt napięć płacowych i dużych rozbudzonych oczekiwań ze strony tej gigantycznej masy zatrudnionych pracowników (wspieranych kilkudziesięcioma działającymi związkami zawodowymi) – szczególnie w sytuacji wzrostu płac w Polsce.

Poczta Polska SA dysponuje więc,  z jednej strony niedoszacowanymi wartościowo obiektami usługowymi z jednej strony, powtarzalnymi wysokiej jakości przepływami finansowymi oraz potrzebami finansowym związanymi z planami modernizacyjnymi (kilkaset milionów co rocznie). W tej sytuacji aż się prosi o uruchomienie REIT-a opartego o wydzielone placówki pocztowe. Placówki te musiałyby mieć podpisane umowy wynajmu z Pocztą Polską. Akcjonariusze PP-REITa mieliby więc zapewnione dywidendy z przychodów z wynajmu nieruchomości a najemcą byłby najlepszy z możliwych płatników, a stopień wynajęcia obiektów  – główna bolączka zarządzających REIT-ami nie byłby już problemem. Poczta Polska musiałaby mieć w tym podmiocie min. 51% akcji. Część akcji PP-REITa można przeznaczyć dla pracowników, a część zaoferować indywidualnym inwestorom w ramach obowiązkowego free-float.

Wdrożenie takiego pomysłu możliwe będzie, wtedy gdy polski ustawodawca zgodzi się na to, aby struktura akcjonariatu w PL-REITs dopuszczałaby wysoką koncentrację. Nie jest to wykluczone, bowiem takie regulacje funkcjonują np. w ustawodawstwie francuskich SICAF. Uruchomienie PP-REITa jest oczywiście decyzją polityczną, która musi być uzgodniona ze związkami zawodowymi. Ale przyznacie Państwo, że oferta zakupu akcji PP-REIT ucieszyła by wszystkich tych, którzy liczą na wypłaty bezpiecznych dywidend ze spółek z atrakcyjnymi nieruchomościami komercyjnymi.

Trzymamy więc kciuki za zarząd Poczty Polskiej !