Rynek nieruchomości daje możliwość atrakcyjnych inwestycji. Mogą one przybierać postać inwestycji bezpośrednich lub pośrednich. Inwestycje pośrednie mogą przybierać formę zakupu papierów wartościowych i instrumentów pochodnych lub inwestycji w fundusze wyspecjalizowane w inwestycjach w nieruchomości.  Jednym z trwałych elementów światowego rynku funduszy inwestycyjnych inwestujących w nieruchomości są fundusze dywidendowe typu Real Estate Investment Trust (REITs)[1].

Podmioty Real Estate Investment Trust (REITs)  to wehikuły inwestycyjne działające na rynku nieruchomości charakteryzujące się unikatowymi atrybutami, które odróżniają je od innych spotykanych form działalności gospodarczej. REITs to korporacje, trusty lub stowarzyszenia zakładane w celu zakupu i zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Podmioty te mogą być zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych (pass-through organisation). Jednakże zwolnienie to możliwe jest wyłącznie w przypadku wypłaty, określonego poziomy zysku[2] w formie dywidendy. Ponadto REITs powinien zainwestować, swoje aktywa w nieruchomości (wysoki poziom inwestycji na poziomie ok. 75%). Dodatkowo zdecydowaną część swoich dochodów brutto powinna pochodzić z czynszów z nieruchomości, które znajdują się w portfelu REITs lub odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nieruchomości.[3]

Według (Gierałtowska i Putek-Szeląg 2015), REITs to spółki celowe, które kupują nieruchomości i na bazie zgromadzonego kapitału emitują papiery wartościowe, a inwestorom wypłacają dywidendę (op.cit, s. 164). Z kolei Mayo (2014) zdefiniował REITs jako „ to fundusze inwestycyjne zamknięte, które specjalizują się w nieruchomościach, głównie w nieruchomościach własnościowych lub w kredytach hipotecznych. REITs dostarczają inwestorom środki na otwarcie pozycji w nieruchomościach bez konieczności nabywania i administrowania” (Mayo 2014, s. 245). Ta definicja także wydaje się być niepełna, gdyż nie zawiera kluczowej cechy immanentnie związanej ze specyfiką REITs – warunkowego (lub bezwarunkowego) zwolnienia podatkowego na poziomie korporacyjnym.

Z kolei element wolnienia podatkowego podkreślają w swojej definicji Feng i inni (2011), według którego, REIT to struktura korporacyjna, która w swej w istocie nie jest niczym więcej niż opisana statusem podatkowym w rozumieniu Kodeksu Podatkowego (USA) (Feng i inni 2011, s.1). Aspekt podatkowy podkreśla  także Wiśniewska (2012), która definiuje REITs jako „formę inwestycji bezpośrednich w nieruchomości w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania” (Wiśniewska 2012, s. 27).

Obie powyższe definicje nie oddają istoty działalności REITs, bowiem większość funduszy inwestujących bezpośrednio w nieruchomości także próbuje unikać podwójnego opodatkowania stosując tzw. optymalizację podatkową z wykorzystaniem wehikułów i rajów podatkowych (Eichholz i Kok 2007, s. 33-34).

Definicja Eichholza i Koka (2007) jest bardziej precyzyjna. REIT jest podmiotem, który:

• zobligowany jest do generowania większości swoich dochodów z inwestycji w nieruchomości
• nie płaci podatków na poziomie korporacyjnym, a wypłaca bardzo wysoki udział zysku w postaci dywidendy dla akcjonariuszy, którzy następnie są opodatkowane
• ma możliwość – ale niekoniecznie obowiązek – bycia notowanym na giełdzie.
• funkcjonuje w określonych ramach prawnych i pod nadzorem władz (Eichholz i Kok, 2007, s. 47).

Najszerszą definicję REITs podaje Ogólnokrajowy Związek Trustów Nieruchomościowych (National Association of Real Estate Investment Trusts – NAREIT).[4]REIT to przedsiębiorstwo (the company), która jest właścicielem lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód. REITs wzorowane są na funduszach wzajemnego inwestowania („mutual fund” ) zapewniając różnym typom inwestorom strumienie regularnych dochodów, możliwość dywersyfikacji ich portfela inwestycyjnego i długofalowy wzrost wartości zainwestowanego kapitału. REITs zazwyczaj wypłacają całości swoich dochodów podlegających opodatkowaniu w formie dywidendy, w zamian od tych dywidend akcjonariusze płacą podatek dochodowy (NAREIT 2015).[5] Z kolei w definicji APREA [6] dotycząca regionu Azji i Pacyfiku podkreśla się „tranzytowy” charakter przepływu przez strukturę REIT podatku od najemców do akcjonariuszy (tzw. pass through rule). Skoro następuje tranzytowy przepływ dochodów przez REIT, a w REIT nie osadza się zysk, to nie ma podstaw do jego opodatkowania. Dochody opodatkowane są wtedy, gdy otrzymuje je akcjonariusz. Ten „tranzytowy charakter podatku” możliwy jest do zastosowania w sytuacji, gdy spełnione są następujące wymagania:

• przychody REIT mają pasywny charakter
• zyski w większości są wypłacane akcjonariuszom (APREA 2014, s. 3).

Jak podkreślają Campbell i Sirmans (2002), w strukturze REITs najważniejsze są trzy kluczowe elementy;

• ich aktywa i przychody są ściśle ograniczone do nieruchomości, a także ograniczonego poziomu papierów wartościowych w portfelu

mimo, że REIT są z reguły spółkami publicznymi, to unikają płacenia podatków korporacyjnych, tak, że ich akcjonariusze nie podlegają podwójnemu opodatkowaniu normalnie związanego z działalnością klasycznych spółek publicznych.

• Wymaganie dystrybucji prawie wszystkich swoich zysków powoduje, że podatek od zysków osiąganych przez REITs pobierany jest na poziomie inwestorów (op.cit. s. 389).

2. Systemy prawno-instytucjonalne REITs i metody jego uogólnienia.

Fundusze dywidendowe typu REITs działają według ściśle określonych reguł prawnych, podatkowych, instytucjonalnych i organizacyjnych. Elementy te tworzą swoisty system współzależności. Według Bryxa (2008), system to „wyodrębniony zbiór elementów (materialnych lub abstrakcyjnych), wzajemnie powiązanych, rozważany jako całość, z określonego punktu widzenia, mający przy tym takie właściwości, których nie posiadają jego elementy” (Jajuga i Wrzosek 1993, w Bryx 2007, s. 84). Strukturę systemu „tworzą elementy i relacje, a kompozycję, czyli skład – typy elementów i typy relacji”. Według Mynarskiego systemy ze względu na typ elementów dzielą się na homogeniczne, a więc o jednorodnych elementach oraz na heterogeniczne, czyli o różnego typu elementach (Młynarski 1982, s. 21, w Bryx 2007, s, 85). Z kolei, według twórcy podejścia systemowego L. von Bertalanffy`ego „system to kompleks elementów znajdujących się we wzajemnej interakcji” (Adamkiewicz – Drwiłło 2008, s. 102). System prawno-instytucjonalny REITs można więc zdefiniować jako zbiór elementów, które regulują sposób funkcjonowania podmiotów typu REITs na rynku oraz określają relacje tych podmiotów z państwowym systemem podatkowym i prawnym. Relacje uregulowane są ustawą lub jak w przypadku USA czy Wielkiej Brytanii kilkoma ustawami, z wieloma zapisami szczegółowymi.[7] Dodatkowo wiele zapisów objętych ustawą ich interpretacje oraz wzory formularzy jest przedmiotem dalszych regulacji dokonywanych przez amerykański Urząd Skarbowy (IRS) (tabela 7).

Jednym z najbardziej znanych i pogłębionych porównań systemów REITs w poszczególnych państwach prezentuje europejska organizacja branżowa European Public Real Estate Assiociation (EPRA)[8]. W swoim zestawieniu systemów prawno-instytucjonalnych REITs we wszystkich krajach Europy, w których wprowadzono REITs (oraz dodatkowo w Turcji i w Izraelu) zastosowała własną metodologię ich uogólnienia. Każdy z systemów został opisany z wykorzystaniem kilkunastu parametrów, pogrupowanych w trzech głównych kategoriach.  Liczba podkategorii opisowych różni się w zależności od systemu: od 12 (dla systemu w Bułgarii) do 16-17 (dla systemów w większości omawianych państw). EPRA uznała więc, że poprawne uogólnienie systemu prawno-instytucjonalnego wymaga od 12 – 17 parametrów (podkategorii) z czego większość parametrów (9) dotyczy reguł podatkowych (EPRA, Global REIT Survey 2015, s. 1-178)