Griffin Premium Real Estate – fundusz dywidendowy typu REIT działający na prawie holenderskim planuje pozyskanie kapitału (equity) poprzez emisję akcji, która odbędzie się poprzez GPW. Wartość planowanej emisji przekroczy 30 mln euro – podaje Prezes Zarządu spółki – Dorota Wysokińska –  Kuzdra. Cele emisji akcji związane są  ze sprzedażą części akcji w posiadaniu dotychczasowych akcjonariuszy oraz pozyskanie środków na zakup nieruchomości.

Spółka Griffin Premium RE to klasyczny spin-off Griffin RE. Spółka powstała w grudniu 2016 r. poprzez wyodrębnienie dziewięciu istniejących nieruchomości z portfela stworzonego i zarządzanego przez grupę Griffin Real Estate, inwestora na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.Obecnie aktywa Griffin Premium RE tworzą biura i obiekty handlowe. W portfel nieruchomości Griffin Premium RE znajduje się dziewięć nieruchomości komercyjnych o łącznej powierzchni najmu wynoszącej ponad 170 tys. m kw. (GLA), w tym sześć projektów biurowych i trzy obiekty biurowo-handlowe w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Katowicach podaje Bankier.pl.

Łączna wartość rynkowa nieruchomości w portfelu spółki wynosiła na koniec 2016 r. około 514 mln euro. Roczny dochód operacyjny netto (ang. net operating income, NOI) z wynajmu tych nieruchomości sięgnął 34 mln euro podaje Dorota Wysokińska Kuzdra.

Spółka prognozuje wypłacać ok. 65 proc. wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania bankowego, przy czym należy pamiętać, że REIT działający na prawie holenderskim (FBI) musi wypłacać 100% zysku przed opodatkowaniem. Jak podaje Bankier.pl – funkcję globalnych koordynatorów oraz współzarządzających księgą popytu będą pełnić Bank Zachodni WBK oraz Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, natomiast Dom Maklerski BOŚ będzie pełnić funkcję współ-menedżera oferty.

Holandia była pierwszym państwem, które zdecydowało się wprowadzić rozwiązania USA-REITs. Te najdłuższe doświadczenia w stosowaniu przepisów dla wehikułów dywidendowych mogą być pomocne w próbie analizy krytycznych czynników sukcesu branży. Przepisy holenderskie zaliczane są do najkorzystniejszych przepisów dotyczących REITs w Europie.

Reżim fiskalny dla NL-REITs (fiscale beleggingsinstelling: FBI) powstał w 1969 roku.  FBIs,  co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na poziomie 0% (co de facto oznacza całkowite zwolnienie). Reżim FBI został włączony do holenderskiej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (1969 Wet op de vennootschapsbelasting 1969: CITA)[1]. W 2007 roku system FBIs został dostosowany do wytycznych UE, m.in. zniesione zostały wcześniejsze ograniczenia dla akcjonariuszy zagranicznych do inwestowania w FBIs. Obecnie wejście do systemu FBI związane jest z wyborem odpowiedniej deklaracji podatkowej osób prawnych i notyfikacji urzędu skarbowego, które powinna być złożone po zakończeniu danego roku podatkowego. Wejście do systemu nie wymaga zgód ani koncesji organów nadzorujących system usług finansowych. Jeśli jednak FBI wybiera nadzór AFM (Instytucji Rynku Finansowego)[2] (to podmiot taki podlega mniej restrykcyjnym przepisom.

NL-REITs może przybierać cztery formy prawne (1) holenderskiej spółki odpowiedzialności cywilnej (NV), (2) prywatnej spółki (BV), (3) funduszu wspólnego inwestowania typu otwartego (Fonds voor gemene rekening: FGR) lub (4) porównywalnych zagranicznych osób prawnych. Porównywalne zagraniczne osoby prawne nie są zobowiązane o ubieganie się o holenderską rezydenturę podatkową, ale powinny podlegać holenderskiemu prawu podatkowemu.  Jeśli FBI ma formę prawną FGR (podmiot, który sam w sobie nie posiada osobowości prawnej) to nie jest wymagane samodzielne zarządzanie nieruchomościami. FBI mogą samodzielnie zarządzać swoimi nieruchomościami tylko wtedy, gdy prowadzona działalność prowadzona jest w formie spółki (korporacyjna struktura REITs).

Holenderski reżim FBI nie narzuca żadnych wymagań, co do minimalnego kapitału zakładowego. Jednakże, minimalne wymogi kapitałowe wynikają z holenderskiego prawa spółek: w przypadku podmiotów BV brak jest wymagań, co do minimalnego kapitału założycielskiego, a w przypadku podmiotów typu NV minimalny kapitał założycielski to 45.000 EUR. Natomiast wymagania, co do struktury akcjonariatu FBI są uzależnione od formy nadzoru. Jeśli FBI jest notowany na uznanej giełdzie, to (lub jego menedżer) posiada licencję zgodnie z FSA to jest “regulowanym FBI.” Jeśli natomiast FBI nie spełnia żadnego z tych wymogów staje się “nieregulowanym FBI”. W przypadku regulowanego FBI wymagania, co do struktury akcjonariuszy są następujące:

• jeden podmiot prawny (wyłączone regulowany FBI), który jest podlega jakiejkolwiek formie opodatkowania nie może posiadać więcej niż 45% akcji FBI (razem z podmiotami powiązanymi)
• jeden akcjonariusz indywidualny nie może posiadać więcej jak 25% akcji.

W przypadku nie-regulowanym FBI, wymagania, co do struktury akcjonariatu są następujące:

• co najmniej 75% akcji musi być w posiadaniu, w dowolnej kombinacji (i) osób fizycznych, (ii) osób prawnych, które nie podlegają żadnej formie podatku od zysków lub które są zwolnione jest od i których zysk nie podlega opodatkowaniu w rękach właściciela odsetek od tych zysków (IV) bezpośrednio lub pośrednio przez regulowane FBIs.
• jeden inwestor nie może posiadać więcej jak 5% akcji.

Notowanie na giełdzie papierów wartościowych co prawda nie jest wymagane, ale upublicznienie FBI zapewnia mniej restrykcyjne warunki w strukturze akcjonariatu. Statutowym celem i rzeczywistą działalnością FBIs musi być pasywne inwestowanie w nieruchomości. Zabronione jest angażowane się w działania, które wykraczają poza bierne inwestycje portfelowe. W gruncie praktyce oznacza to, że zwrot z inwestycji FBIs porównywalny jest z pasywnym inwestowaniem w inne klasy aktywów (tj. inwestycje w akcje, obligacje i nieruchomości).

Opracowanie: Grzegorz Mizerski