11 kwietnia w GPW odbyła się debata dotycząca bezpieczeństwa inwestycji w PL-REITs. W debacie wzięli udział:

Jarosław Dominiak – Prezes Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych (SII), Marcin Juszczyk – członek zarządu Grupy Capital Park SA oraz Dariusz Harbaty – starszy partner w kancelarii Wolf Theiss . Debatę moderował Grzegorz Mizerski, Prezes zarządu Fundacji Edukacji i Badań nad REITs. Debatę zorganizowała firma Personalities.

Dyskusja koncentrowała się na następujących kluczowych zagadnieniach: charakterze systemu prawo-instytucjonalnego PL-REITs, strukturze akcjonariatu i ograniczeń z nią związanych, zaangażowaniu podmiotów typu REITs w fazę deweloperską, regulacjach i limitach dotyczących zadłużenia oraz  edukacji uczestników rynku, w tym inwestorów indywidualnych.

Debatę otworzyła szefowa Personalities – Katarzyna Łasak, a następnie zagajenie do dyskusji przedstawił Grzegorz Mizerski.

Ogólny charakter systemu REITs.

Pierwsze postawione pytania dotyczyły poziomu regulacji systemu PL-REITs, które z jednej strony powinny zapewnić elastyczność biznesową dla zarządzających tymi podmiotami, a w konsekwencji atrakcyjną stopą dywidendy (stopą zwrotu), a z drugiej strony bezpieczeństwo dla ich akcjonariuszy, które wpływają na rentowność inwestowania?

Przyjmuje się, że zwolnienie podatkowe na poziomie korporacyjnym dla podmiotów typu REITs zazwyczaj wiążę się z dużą ingerencją państwa w model biznesowy tych podmiotów, po to aby zapewnić m.in. odpowiedni poziom wpływów podatkowych od akcjonariuszy. Oznacza to że państwo stara regulować najważniejsze obszary zarządcze: np. zakres działalności, poziom wypłat obowiązkowych, poziom zadłużenia, politykę inwestycyjną, aktywność w fazę deweloperską. Jednocześnie kryzys  finansowy za lat 2007-2009 nazywany „wielkim” spowodowany był m.in. przez zbyt liberalne podejście do zadłużenia, także w sektorze nieruchomości, co znalazło odzwierciedlenie także w zaostrzeniu regulacji dotyczących m.in. zadłużenia dla REITs. Mamy de facto trzy modele światowych REITs: (1) liberalny, w którym liczba regulacji i ich zakres jest relatywnie niewielki, a dużo decyzji jest pozostawione w gestii menedżerów (np. Holandia, USA, Kanada, Australia) (2) hybrydowy: elementy liberalne pomieszane z regulacjami restrykcyjny (większość systemów REITs) oraz (3) restrykcyjny czy quasi restrykcyjny (Niemcy, regulacje krajów azjatyckich).

Marcin Juszczyk podkreślił, że poziom regulacji w Polsce powinien uwzględnić polską specyfikę oraz doświadczenia z nieudanymi inwestycjami funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Polski inwestor wciąż jeszcze pamięta  inwestycje nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych z lat 2007-2010, które z różnych przyczyn nie udały się. System regulacji nie powinien być także zbyt restrykcyjny właśnie z tego powodu. Jarosław Dominiak podkreślił, że te złe doświadczenia z przeszłości rzutują i będą oddziaływać na zachowania inwestorów w przyszłości. Dlatego należy także pamiętać o edukacji inwestorskiej.

Struktura akcjonariatu.

Kolejnym poruszonym tematem było zagadnienie struktury akcjonariatu. Okazuje się, że regulacje dotyczące ograniczeń co do struktury organizacyjnej wprowadzono przede wszystkim dla tego, aby zapewnić dostęp do akcji inwestorom indywidualnym. Literatura naukowa wskazuje, że ograniczenia dotyczące struktury własnościowej REIT nie są dobrym pomysłem. Potwierdzeniem tej tezy jest fakt, że te dwa kraje z najdłuższym doświadczeniem (USA i Holandia) zniosły istniejące wcześniej ograniczenia w tym zakresie.  W przypadku holenderskiego systemu regulowanych FBIs, pojedyncza osoba prawna (wraz z podmiotami powiązanymi) nie może posiadać 45% lub więcej akcji;  pojedynczy inwestor nie może posiadać więcej niż 25% akcji. W przypadku nieregulowanych FBIs, co najmniej 75% akcji może być własnością kombinacji (i) osób fizycznych, (ii) osób prawnych, które nie podlegają żadnej formie podatku od zysku lub które są zwolnione tam od a których zysk nie jest opodatkowany w rękach właściciela odsetek tych zysków i (iii)  bezpośrednio lub pośrednio przez regulowany FBIs. Dodatkowo jeden inwestor nie może posiadać więcej niż 5% akcji (EPRA 2014, s. 3).  Pomimo argumentów naukowych przemawiających raczej za liberalnymi rozwiązaniami co do struktury akcjonariatu, to ustawodawcy aż dwudziestu trzech państw wprowadzili w większym lub mniejszym zakresie przepisy ograniczające.  W tej grupie znalazły się np. wszystkie państwa, w których rynki REITs można uznać za rozwinięte tzn. USA, Wielka Brytania, Francja, Australia, Japonia, Singapur i Kanady. Jedynie w systemie RPA ograniczeń takich nie wprowadzono. W Europie ograniczenia dotyczące akcjonariatu istnieją także w Irlandii, we Włoszech, Bułgarii, Finlandii, w Niemczech i na Węgrzech, przy czym obostrzenia w Finlandii są niewielkie i dotyczącą tylko wzajemnych inwestycji pomiędzy REITs. Zakres regulacji ograniczających jest różny. W Malezji ograniczono tylko górny pułap akcjonariatu dla inwestorów zagranicznych (70%), W Singapurze min. 25% akcji ma być w posiadaniu min. 500 akcjonariuszy. W Nowej Zelandii ograniczenia istnieją tylko dla prywatnych funduszy typu PIEs (musi być min. 20 akcjonariuszy, którzy razem nie mogą posiadać 20% wyemitowanych jednostek udziałowych). W Izraelu ograniczenia także mają charakter liberalny (obowiązuje amerykańska zasada 5/50% wraz z odpowiednią interpretacją dopuszczającą udział inwestorów instytucjonalnych). Ograniczenia w Brazylii dotyczą tylko i wyłącznie firm deweloperskich, które nie mogą posiadać więcej jak 25% akcji brazylijskiego REIT. W Japonii, Australii, Francji, Niemczech, na Węgrzech i Tajlandia zakres regulacji jest relatywnie szeroki. W największym rynku REITs w Azji – w Japonii, obowiązuje zasada „Top10” tzn. 10 największych inwestorów nie może posiadać więcej jak 75% wyemitowanych akcji. Dodatkowo, reszta akcji, która nie jest w posiadaniu „Top10″ powinna być w posiadaniu minimum 1 000 akcjonariuszy.  Z kolei, ustawodawca australijski wprowadził regułę 20%/75% tzn. 20 akcjonariuszy nie może posiadać 75% lub więcej akcji ( dla podmiotów typu retail trust) lub 10% w przypadku akcjonariuszy podmiotów typu wholesale REIT. Inwestor zagraniczny nie może posiadać więcej jak 10% akcji. Inwestorzy instytucjonalni (np. towarzystwa ubezpieczeniowe lub emerytalne) wzorem rozwiązań amerykańskich są wyłączeni z ograniczeń.

W systemie francuskim, jeden akcjonariusz (inny niż spółka matka) lub grupa akcjonariuszy działających wspólnie, nie może posiadać, bezpośrednio lub pośrednio więcej niż 60% kapitału zakładowego lub praw głosu. “Test 60%” musi być spełniony w sposób ciągły. Co najmniej 15% udziałów w kapitale zakładowym i głosach spółki notowanej na giełdzie musi być w posiadaniu akcjonariuszy, którzy posiadają indywidualnie, bezpośrednio lub pośrednio, mniej niż 2% kapitału zakładowego i praw głosu.

Najbardziej restrykcyjny, jeśli chodzi o strukturę akcjonariatu wydaje się być system REITs na Węgrzech. Otóż tamtejszy ustawodawca zastrzegł, że co najmniej 25% akcji powinno być w obrocie na regulowanych rynkach finansowych, co najmniej 25% akcji powinny być w posiadaniu akcjonariuszy mniejszościowych (poniżej 5% każdy). Prawa kapitałowe i prawa  głosu banków i firm ubezpieczeniowych są ograniczone do 10% akcji. REIT mogą posiadać max. 10% udziałów w innych REIT.

W dziesięciu systemach REITs (Hong-Kong, Belgia, Grecja, na Litwie, w Luksemburgu, Hiszpanii, Turcji, Indiach i Pakistanie) struktura akcjonariatu nie podlega kontroli.

W kontekście przywołanych przez Grzegorza Mizerskiego rozwiązań w obszarze struktury akcjonariatu poruszone zostały zagadnienia dotyczące zasadności ograniczeń poziomu maksymalnego dla pojedynczego akcjonariusza (np. reguła 5/50 oznaczająca limit 10% w USA) czy ograniczenie a wyłączenia dotyczące wybranych grup akcjonariuszy (np. banki komercyjne na Węgrzech). Zastanawiano się czy i jakie ewentualnie zagadnienia przyczynią się do bezpieczeństwa systemu polskiego? Czy możliwość obejmowanie większych nawet kontrolnych pakietów (np. model francuski w którym większość akcji – do 60% wyemitowanych akcji może być w posiadaniu pojedynczego akcjonariusza) zmniejsza czy zwiększa bezpieczeństwo inwestowania dla inwestorów indywidualnych? Czy regulacje dotyczące struktury akcjonariatu mogą zwiększyć bezpieczeństwo akcjonariuszy?

Uczestnicy dyskusji zgodzili się, że system ewentualnych ograniczeń w polskiej ustawie powinien być niewielki i że należy dopuścić możliwość obejmowania pakietów kontrolnych (min. 51%) przez wiodących inwestorów.

Regulacje dotyczące zadłużenia

Nie może być żadnych wątpliwości, że mniejsza dźwignia finansowa ma stabilizujący wpływ na wyniki firm deweloperskich, a prawdopodobnie również na stabilność finansową na rynku nieruchomości w ogóle. Wiele badań potwierdza tezę, że jednym z głównych skutków działania dźwigni finansowej jest możliwość osiągnięcia lepszych wyników w okresie dobrej koniunktury, ale gorszych wyników niż w sytuacji bez długu o okresach dekoniunktury. Istota tego ryzyka polega także na niepewności dotyczącej otrzymania dywidendy. Ale zadłużenie ma także inny wymiar – związany ze zmiennością notowań giełdowych akcji. Znane są m.in. badania dotyczące zadłużenia REITs (Allen i inni 2000), w których potwierdzono hipotezę, że im mniejsza dźwignia kredytowa, tym ceny/notowania akcji REITs są mniej wrażliwe na zmiany na rynku.

W związku z tym, uczestnicy debaty skoncentrowali się na próbie odpowiedzi na strategiczne pytanie: czy – a jeśli tak – to jak regulować zadłużenie PL-REITs? Jaki poziom zadłużenia wydaje się być bezpieczny dla akcjonariuszy? Czy w limit należałoby wliczać także pożyczki podporządkowane od akcjonariuszy czy tylko dług zewnętrzny?  Jaką miarę zadłużenia należy zastosować?: „typowy” LTV, czy może wskaźnik  FCR stosowany w UK i Irlandii?  Jeśli FCR to jaki benchmark?  (w UK i w Irlandii FCR < 1,25)?

Grzegorz Mizerski wskazał, że REITs z niskim poziomem dźwigni finansowej są wyceniane z premią w stosunku do tych z niższym LTV, bowiem działając na nieefektywnym rynku nieruchomości są w stanie lepiej wykorzystać nadarzające się możliwości inwestycyjne (a tym samym zwiększyć bazę podatkową. Wyniki empiryczne przedstawione w badaniach (np. Kawaguchiego i innych 2004) potwierdziły tezę, że podczas niektórych faz cyklu na rynku nieruchomości, REITs o niskiej dźwigni finansowej są w lepszej pozycji do przejęć i wzrostu niż te wysoko zadłużone. Powód jest taki sam jak powyżej: pozyskanie kapitału w niskiej cenie mają tylko te firmy o zdrowym bilansie, silne kapitałowe (skapitalizowane) i dobrze zarządzane zarówno w formie emisji obligacji (zabezpieczonych czy niezabezpieczonych). Większy poziom ryzyka oznacza także większe prawdopodobieństwo wystąpienia ryzyka bankructwa, nasilenia problemów agencyjnych oraz wystąpienia pozytywnej korelacji pomiędzy zadłużeniem a ryzykiem idiosynkratycznym – związanych z rynkiem nieruchomości. Jak twierdzi także Chaudry i inni (2004) poziom zadłużenia istotnie wpływa na efektywność funduszy dywidendowych  REITs (Chaudhry i inni 2004). Bardziej zadłużone REITs wyceniane są z większym dyskontem do NAV niż podmioty z niższym poziomem długu (Anderson i inni, 2001); wyniki potwierdzili później Bond i Schilling (2004) oraz Brounen i Ter Laak (2005). Zmienność zysków spowodowane zmianami w finansowaniu oznaczają duże amplitudy notowań giełdowych. Wyższa zmienność notowań cen akcji zmniejsza stabilność, zwiększa ryzyko, a tym samym potencjał efektywnej dywersyfikacji portfela dla inwestorów. Tym samym zwiększa się erozja wizerunkowa sektora oraz zmniejsza się zaufanie do tych podmiotów. W konsekwencji może prowadzić to do zmniejszenia napływu środków finansowych i zahamowania rozwoju. Z kolei w badaniach Barclay i innych  (2013)  nad strukturą zadłużenia i rolą długu niezabezpieczonego w strategiach USA-REITs, potwierdzono hipotezę o negatywnym wpływie zwiększonego zadłużenia na wartość rynkową tych firm mierzonych wartością aktywów ogółem. Okazało się, że wartość rynkowa REITs jest skorelowana z zadłużeniem wyrażanym poziomem dźwigni: wzrost o 15% wskaźnika zadłużenia prowadzi do redukcji wartości REITs mierzonej wartością aktywów aż o 50%. Po uwzględnieniu efektów inwestycyjnych i innych istotnych czynników okazało się, że wzrost zadłużenia o 10% (mierzony parametrem dźwigni finansowej) prowadzi do liniowego zmniejszenia wartości firmy o 10% (Barclay i inni 2013, s. 78).

Marcin Juszczyk zauważył, że REITs, ale także i ustawodawca – projektant systemu prawno-instytucjonalnego, stają zazwyczaj przed dylematem dotyczącym optymalnej struktury kapitałowej: kapitał własny versus dług, a tym samym zbalansowania korzyści wynikających z zadłużania zewnętrznego, a ryzykiem bankructwa w przypadku nadmiernego zadłużenia się („przelewarowania”) i utraty płynności finansowej. Z kolei Grzegorz Mizerski, przywołał fakt, że dylemat powyższy był przedmiotem długiej i ożywionej analizy w trakcie wprowadzenia systemu REITs w RPA. W trakcie konsultacji nad systemem prawno-instytucjonalnym w RPA, NAREIT zarekomendowała wdrożenie zasad dotyczących zadłużenia jakie obowiązywały w Wielkiej Brytanii.  Zarówno Marcin Juszczyk jak i Dariusz Harbaty zgodzili się, że wysokość limitu zadłużenia należy powiązać z wysokością wypłat obowiązkowych (im wyższy poziom wypłat tym potrzeby kapitałowe większe) oraz z polityką ekspansji (finansowanie zakupów nie może odbywać się z zysku zatrzymanego). Warto zauważyć, że także w badaniach jakościowych dotyczących wprowadzenia struktury REITs do RPA przeprowadzonych wśród zarządzających funduszami (fund managers), 63% w RPA opowiedziało się za wprowadzeniem limitów zadłużenia dla RPA-REITs (Rapmersad 2010, op.cit., s. 68). Ustawodawca skorzystał z rekomendacji z NAREIT (limit długu dla RPA – REITs wynosi 60% wartości aktywów pod zarządzaniem).

W 20 reżimach REITs wprowadzone zostały ograniczenia co do poziomu zadłużenia, a maksymalny, dozwolony poziom długu ustalony został pomiędzy 40% a 60% LtV (zadłużenia/aktywów ogółem). Limit zadłużenia do wysokości 65% aktywów obowiązuje w Belgii, w Niemczech, na Węgrzech, w Wielkiej Brytanii i Irlandii. W Izraelu i Holandii maksymalny poziom długu ustalono na 60% wartości aktywów brutto. W Wielkiej Brytanii limit zadłużenia został ustalony na poziomie dług powiązany ze wskaźnikiem FCR (Financing Cost Ratio)[1] ; nie powinien on być większy niż 1,25 x koszty finansowe. W ten sposób opracowana formuła oznacza, że limit zadłużenia dla UK-REITs to ok. 65% wartości aktywów (Boshoff i Bredell 2013, s. 41).

We Włoszech, formalnie jest brak ograniczeń, ale maksymalne poziomy długu zewnętrznego wprowadzane są do statutów SIIQ`s/SIINQs. Brak istotnych limitów dotyczących zadłużenia charakteryzuje system we Francji (obowiązuje zasada thin capitalisation), podobnie jest w przypadku Australii. W USA nie ma ustawowych ograniczeń, ale np. w USA Izba Skarbowa (IRS) ma prawo ingerować w politykę zadłużenia. Restrykcyjne przepisy wprowadziła Bułgaria, w systemie której wartość dopuszczalnego dług nie może przekroczyć 20% wartości nieruchomości w portfelu. Nieco mniej restrykcyjne regulacje funkcjonują w krajach azjatyckich: w Singapurze, Tajwanie, Filipinach i Tajlandii maksymalne zadłużenie do wysokości 35% aktywów, w Korei Południowej wartość długu nie może przekraczać podwójnego poziomu kapitałów własnych (equity). Wyjątkowe reguły limitowania zadłużenia wprowadziła Turcja, w której ograniczenia dotyczą kredytu krótkoterminowego (tzn. z zapadalnością poniżej 1 roku), a jego wartość nie może przekroczyć pięciokrotnej wielokrotności kapitałów własnych.  W dziewięciu państwach: Australii, USA, Kanadzie, Brazylii, Francji, Japonii, Nowa Zelandii, Luksemburgu oraz Hiszpanii nie obowiązują ograniczenia dotyczące zadłużania.

Grzegorz Mizerski zauważył, że wprowadzenie górnego limitu dla dźwigni finansowej zmniejszy zjawisko zachowań hazardowych REITs, przyczyni się do bezpieczeństwa akcjonariuszy i zmniejszenia ryzyka niewypłacanie (zawieszenia) dywidendy.

Z kolei Marcin Juszczyk wskazał, że ograniczenie w zaciąganiu długu podnosi jakość zarządzania, zmniejsza skalę problemów agencji, redukuje asymetrię informacji, podnosi stopień ładu korporacyjnego oraz zwiększa zaufanie do sektora. Biorąc pod uwagę wszystkie teoretyczne i praktyczne argumenty przytoczonej powyżej, wprowadzenie ogólnego limitu zadłużenia dla REITs ma swoje uzasadnienie teoretyczne i praktyczne. Na ciekawy aspekt zadłużenia wskazał Dariusz Harbaty: otóż w systemie USA, który wydaje się być wzorcowy dla rynków REITs limitów takich nie wprowadzono  (większość USA-REIT zazwyczaj deklaruje, że ich poziom zadłużenia nie będzie przekraczał 60 % kapitalizacji rynkowej (jako total market capitalisation czyli sumy kapitalizacji giełdowej (liczba akcji x cena akcji), wartości wykupu akcji preferowanych oraz zadłużenia ogółem) oraz, że koszty finansowe związane z obsługą długu nie przekroczą 1,5 x zysk operacyjny. Przy okazji warto zauważyć, że ograniczenia te sięgają roku 1970, kiedy to USA-REIT były wykorzystywane przede wszystkim do finansowania nieruchomości w formie kredytów hipotecznych. W okresie spowolnienia nieruchomości, który rozpoczął się w 1973-75, duża liczba tych REITs zbankrutowała pod ciężarem nadmiernego zadłużenia i rosnących stóp procentowych.

Wszyscy paneliści zgodzili się, że ograniczenia powinny zostać wprowadzony aby wyeliminować zachowania hazardowe i aby zwiększyć bezpieczeństwo inwestowania.

Zaangażowanie PL-REITs w fazę deweloperską

Kolejnym obszarem dyskusji był zagadnienie angażowania się REITs w fazę deweloperską. Uczestnicy debaty próbowali znaleźć odpowiedź na następujące pytania: czy PL-REITs powinny mieć możliwość angażowania się w fazę deweloperską? A jeśli tak, w jaki sposób? Jaki poziom aktywów może być w fazie deweloperskiej? Gdzie znaleźć balans pomiędzy modernizacją/remontami a rozbudową czy budową od fazy planowania? Jakie regulacje w tym zakresie? Czy przychody z fazy deweloperskiej powinny także być zwolnione z podatku CIT? Jak zapewnić bezpieczeństwo dla akcjonariuszy – jak limitować ryzyko wynikające z angażowania się REITs w tę fazę?

Jarosław Dominiak zauważył, że przyszli akcjonariusze REITs oczekiwać będą stałych, stabilnych i przewidywalnych wypłat dywidendowych, nieco wyższych niż z lokat bankowych, ale i obligacji rządowych ale niższych niż z klasycznych akcji, bowiem Ci, na których nam szczególnie zależy – posiadacze loka bankowych unikają ryzyk związanych z inwestycjami w akcje. Z kolei Marcin Juszczyk podkreślił, że faza deweloperska to najbardziej rentowny, ale i najbardziej ryzykowny obszar inwestowania w nieruchomości. Poziom ryzyk jest duży i wynika m.in. z wyboru lokalizacji obiektu, pozyskiwaniem zgód administracyjnych, planowaniem, budową, inżynierią finansową, wyborem generalnego wykonawcy i komercjalizacją. Także klasyczny cykl inwestycyjny w nieruchomościach ma wielki wpływ  na jakość procesu  – wrogiem dewelopera jest czas. Oczywiście większość ryzyk idiosynkretycznych  – związanych z procesem inwestycyjnym w nieruchomościach komercyjnych może być zarządzane przez kadrę menedżerską, ale ryzyko istnieje i może zagrażać stabilności inwestora i jego cash – flow.

Stosunek ustawodawców do podejmowania działalności deweloperskiej przez REITs jest niejednoznaczny. Istniejące regulacje w tym zakresie można podzielić następująco: (1) działalność deweloperska dozwolona bez ograniczeń; (2) działalność deweloperska dozwolona, z ograniczeniami co do skali i wartości tej działalności mierzona wartością aktywów i prowadzona zazwyczaj w spółkach zewnętrznych (SPV), które podlegają opodatkowaniu; (3) deweloperska dozwolona, ale ograniczona tylko do modernizacji i rozbudowy nieruchomości jakie znajdują się w portfelu; (4) działalność deweloperska zakazana. W sześciu krajach, w których rynek REITs jest relatywnie niewielki, ustawodawca nie wprowadził ograniczeń co do działalności deweloperskiej (RPA, Brazylia, Luksemburg, Węgry, Izrael, Finlandia oraz Nowa – Zelandia).

Większość ustawodawców wprowadziło istotne ograniczenia – występują one w 16 państwach, w których działają REITs. Obostrzenia dotyczą przede wszystkim dozwolonego poziomu wartości inwestycji określanej wskaźnikiem udziału inwestycji deweloperskich do wartości aktywów ogółem. Limit inwestycji deweloperskich najwyższy jest w Malezji i Filipinach (maksymalny poziom 10% wartości aktywów ogółem), a najniższy w systemach Grecji oraz na Tajwanie (dla niepublicznych REITs) – w obu przypadkach dopuszczalny poziom zaangażowania to 40% aktywów ogółem. W pozostałych przypadkach górna granica zaangażowania REIT została ustalona pomiędzy 15% a 35% aktywów ogółem. Ustawodawca, że większe znaczenie ma zwiększenie bazy podatkowej niż ryzyko dla akcjonariuszy z nią związane. Jako, że przychody z działalności deweloperskiej wpływają na zwiększenie bazy podatkowej i zwiększają wartość nieruchomości, dlatego też zwolnione zostały z opodatkowania. W USA, Australii i w Kanadzie inwestycje takie są dozwolone, ale tylko w formie ograniczonej do modernizacji, remontów i rozbudowy istniejących już obiektów.

Dariusz Harbaty podkreślił, że tak często przywoływane przykłady z rynku REITs w USA nie do końca mają zastosowanie w Polsce, ze względu na specyfikę uregulowań prawnych w obszarze rynku kapitałowego , w szczególności związanych z  ochroną interesów  inwestorów.

Z kolei G.Mizerski podkreślił, że w europejskich systemach REITs przeważają ograniczenia systemowe w tym zakresie: we Francji SIICs mogą angażować się w rozwój projektów deweloperskich, tylko do poziomu 20% swoich aktywów ogółem, w Holandii dozwolone są wyłącznie modernizacje prowadzone w spółkach zależnych i to do poziomu 30% aktywów FBI. W Wielkiej Brytanii ograniczenie fazy deweloperskiej zostało ograniczone do 30% wartości nabywanej nieruchomości. Brak ograniczeń występuje tylko w systemach Luksemburga i Finlandii. Natomiast działalność deweloperska została całkowicie zabroniona w Turcji.

Zgodzono się, że PL-REITs powinny mieć możliwość inwestowania w fazę deweloperską, ale powinny też istnieć ograniczenia co do wielkości tego zaangażowania; takim limitem może być np. poziom 20% wartości aktywów pod zarządzaniem. Jarosław Dominiak na koniec debaty podkreślił na zakończenie rolę edukacji inwestorskiej, bez której bardzo trudno będzie przekonać posiadaczy depozytów bankowych do konwersji w akcje PL –  REITs.

Debacie przysłuchiwało się ponad 60 uczestników, wśród których był poseł Janusz Szewczak, wiceprzewodniczący sejmowej komisji finansów publicznych, Mirosław Stanisławski – Prezes zarządu KGHM TFI SA oraz Włodzimierz Kocoń – wiceprezes BGK.

Partnerami debaty byli:

Grupa Capital Park SA

Kancelaria Wolf Theiss

Fundacja Edukacji i Badań nad REITs

Kolejna debata dotycząca PL-REITs wkrótce po przedstawieniu projektu ustawy przez Ministerstwo Finansów. Zapraszamy!

Opracował:

Grzegorz Mizerski, Fundacja Edukacji i Badań nad REITs