Główną działalnością REIT-ów jest zarządzanie nieruchomościami, podnoszenie ich wartości i zwiększanie poziomu przychodów czynszowych. Prowadzi to do powiększenia bazy podatkowej, zwiększenia dywidend dla akcjonariuszy i zwiększenia wartości emitowanych instrumentów udziałowych.

Generowanie wartości przez REIT-y dla akcjonariuszy, polega na maksymalizacji przychodów czynszowych z nieruchomości komercyjnych w portfelu. Podmioty te wyspecjalizowały się w zarządzaniu nieruchomościami (tzw. asset management) i pozyskały unikatowe know-how, w tym w np.  re-komercjalizacji czyli doborze najemców, która pozwala na zwiększenie przychodów z metra wynajmowanej powierzchni. Duże bilansowo REIT-y, korzystając z relacji biznesowych z najemcami, są w stanie realizować efekty skali, niedostępne zazwyczaj dla właścicieli pojedynczych obiektów.

Realizacja efektów skali dotyczy zarówno strony przychodowej. Głównym działaniem jest wprowadzanie do obiektów handlowych atrakcyjnych – tzw. wiodących najemców (ang. anchor tenant), których obecność, zazwyczaj przyciąga zarówno innych najemców, jak i klientów końcowych. Działania te przeprowadzane są często już po modernizacji zakupionego obiektu.

Efekty skali po stronie kosztowej przejawiają się w postaci np. niższych kosztów finansowania. Duże REIT-y, posiadające rating inwestycyjny uznanej agencji ratingowej , pozyskują na rynkach finansowych środki finansowe po koszcie niższym niż pojedynczy właściciel nieruchomości, zaciągają kredyty inwestycyjne z niższym udziałem własnym, mają niższe koszty ubezpieczeń, ochrony, usług zewnętrznych.

REIT-y przeprowadzają optymalizację nieruchomości w portfelu i dokonują modelowania  w przypadku zmiany w przepisach (np. w przypadku health care USA-REITs zmiany w finansowaniu przez budżet centralny kosztów pobytów w obiektach pielęgnacyjnych czy obiektach medycznych mogą oznaczać wystawienie niektórych aktywów do sprzedaży). Także zmiany w otoczeniu rynkowym czy nadmierna koncentracja głównych najemców może być katalizatorem zmniejszenia liczby obiektów. Uwolnione w ten sposób środki przeznaczane są na zakup innych aktywów, co do których przewidywana stopa zysków jest wyższa niż obiektów przeznaczonych do sprzedaży. Optymalizacja nieruchomości prowadzi zazwyczaj do zmniejszenia średniego ważonego kosztu kapitału (ang. weighted average cost of capital, WACC).

Część I – http://fundacjareits.pl/abc-reits-1-czym-sa-reits/

Część III –  http://fundacjareits.pl/abc-reit-ow-3-modele-przeplywu-srodkow-i-wyplaty-dywidendy/