Wywiad z Norą Creedon – dyrektorem zarządzającym portfelem REIT-ów i Global Infrastructure Strategies w Goldman Sachs Asset Management Division przeprowadzony w maju 2018 roku dla Magazynu NAREIT.

Jak interpretujesz obecną zmienność na rynku i jak wpływa to na Wasze decyzje dotyczące zarządzania aktywami w przyszłości?

Wraz z wyprzedażą instrumentów udziałowych US-REITs jaka miała miejsce w I kwartale tego roku, obecnie przewidywane stopy kapitalizacji wzrosły do poziomu 6 procent. Jest to bardzo atrakcyjny spread dla tej stopy wolnej od ryzyka (tj.  ok. 3% dla 10 – letnich obligacji rządowych – przypis Omega Capital).

Po drugie, wydaje się, że to rosnące oczekiwania inflacyjne są dużą przyczyną wyższych stóp (w USA – przypis Omega Capital). Podczas gdy nieruchomości generalnie korzystają na rosnącej inflacji, uważamy, że w ramach rynku nieruchomości można znaleźć sektory i konkretne firmy, które szczególnie odnoszą korzyści z takiej sytuacji.

W tym roku zamierzamy wykorzystać zmienność na rynku, aby pozycjonować nasz portfel dla tych REIT-ów – beneficjentów inflacji, które zapewnią także duży margines bezpieczeństwa. Ta zmienność powinna, naszym zdaniem, stworzyć znacznie korzystniejsze środowisko przy wybieraniu konkretnych spółek i osiągania alfy.

Które z twoich strategii zapewniła największe zyski dla inwestorów w zeszłym roku i dlaczego?

Naszą najlepiej działającą strategią w ciągu ostatniego roku była nasza strategia inwestycyjna oparta o US-REITs, która osiągnęła wyniki lepsze od benchmarku o około 6,6 punktów procentowych  (660 punktów bazowych) w ciągu roku. Strategia koncentruje się na inwestowaniu w akcje zwykłe ze stabilnymi i rosnącymi dywidendami i akcje preferowane, które były bardzo atrakcyjne dla inwestorów.

Jakie są niektóre z strategii stosowanych w celu zapewnienia stałej atrakcyjnej stopy zwrotu z inwestycji dla inwestorów w tych trudnych czasach?

Rynek ma tendencję do przykładania największej wartości do wzrostu organicznego, tzn. same store  (przychody z nieruchomości, który są już w portfelu – przypis Omega Capital), która nie wymaga wielu nowych nakładów czy nowych inwestycji kapitałowych, aby utrzymać ten wzrost. Z tego powodu wiele REIT-ów w ostatnich latach pozbyło się aktywów średniej jakości   typu “commodities” na rzecz aktywów klasy A czyli aktywów klasy premium.

Dla REIT-ów działających w sektorach, w których nowa podaż nieruchomości jest utrudniona (np. galerie handlowe), najlepsze szanse na relatywnie wysokie zyski z inwestycji może być inwestowanie wolnych przepływów pieniężnych w posiadane już nieruchomości, po to, aby stały się silniejsze i bardziej atrakcyjne dla najemców. Poszukujemy więc takich spółek, które mają doświadczoną kadrę menedżerską,  z udokumentowaną historią efektywnego alokowania kapitału, z silnymi i zdrowymi bilansami, które umożliwią wykorzystanie nadarzających się  możliwości inwestycyjnych.

Globalny rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany: jakie sektory wydają się być najbardziej atrakcyjne?

Nasza strategia jest względnie neutralna dla sektora, a źródeł naszej alfy upatrujemy w umiejętnej selekcji spółek do portfeli. W strategiach globalnych istnieje potencjalna dodatkowa możliwość wybierania akcji w danym sektorze na całym świecie, a zatem możemy wykorzystywać istniejące rozbieżności w wycenie pomiędzy np. galeriami handlowymi klasy A w Europie, Azji, Australii czy USA.

W różnych sektorach nieruchomości komercyjnych z pewnością pojawiają się nowe możliwości, o których warto wspomnieć. W handlu detalicznym uważamy, że nie ma jeszcze wystarczającego zróżnicowania aktywów na aktywa wysokiej i niskiej jakości. Uważamy, że jest obecnie mamy do czynienia z „ewolucją” handlu detalicznego, a nie „śmiercią” handlu detalicznego, a tylko negatywny sentyment do tego sektora sprawił, że wyceny są teraz bardzo atrakcyjne dla tych REIT-ów, które inwestują w wysokiej jakości galerie handlowe.

W branży mieszkań na wynajem staliśmy się bardziej optymistyczni, ponieważ sektor ten nie jest bezpośrednio ofiarą efektów e-commerce (takich jak rosnący udział zakupów online i jej negatywny wpływ na sprzedaż detaliczną czy efekt share – economy w hotelarstwie czy powierzchni biurowych). Podaż nieruchomości komercyjnych zmniejszyła się, a popytu się zwiększa. Najnowszym pozytywnym zjawiskiem jest reforma podatkowa, która powinna generować rosnący popyt na mieszkania “do wynajęcia” (sektor, w którym REIT-y są aktywne) w stosunku do mieszkań  “na sprzedaż”, ponieważ zwiększony popyt powoduje, że są one droższe.

Z nowo wprowadzonej reformy podatkowej w Stanach Zjednoczonych, która obniży obciążenia podatkowe zarówno firm, jak i osób prywatnych mogą skorzystać hotele. Obniżenie podatków  powinno przełożyć się na zwiększone podróże służbowe i rekreacyjne, a tym samym zwiększyć popyt. Trzeba dodać, że bilanse US-REITs (łączny poziom zadłużenia i poziom dźwigni) są najzdrowsze, jakie widzieliśmy od ponad dziesięciu lat.

Wreszcie, w sektorach technologicznych (np. telekomunikacyjnym, centrach danych), nadal mamy pozytywne nastawienie do tego sektora z powodu mocny mega-trendów. REIT-y te, są bezpośrednim beneficjentem wykładniczego wzrostu w przesyle i magazynowaniu danych mobilnych i mogą skorzystać z rozwoju autonomicznych pojazdów oraz nowo-tworzonej sieci 5G.

A jakie rynku  lub regiony świata są według Ciebie najbardziej atrakcyjne na rynku nieruchomości?

W naszych globalnych strategiach przeważamy Japonię  i Europę kontynentalną.  W Japonii dostrzegliśmy szansę na zyski u japońskich deweloperów już jakiś czas temu, a ponieważ wzrost gospodarczy zaczął się poprawiać, zauważyliśmy znaczące wzrosty zarówno pod względem dynamiki wzrostów, jak i wyceny. W Europie odnotowaliśmy ponowne pojawienie się wzrostu w szczególności w Hiszpanii i Francji oraz dobre spready na lokalnych rynkach obligacji.

A których rynków, krajów lub regionów należy unikać ?

Rynek nieruchomości biurowych w Wielkiej Brytanii jest dla inwestorów problemem. Dopóki nie zdobędziemy większej jasności wokół Brexitu i jak mogłaby wyglądać ostateczna migracja do kontynentu,  problem z tą klasą aktywów nieruchomościowych będzie narastał. Kiedy pojawił się Brexit, powstało sporo nowych ofert i wiemy, że zachęty dla najemców znacznie wzrosły, szkodząc efektywnym czynszom netto, ponieważ dostosowaniu podaży wymaga czasu. W ciągu ostatniego roku lub dwóch mieliśmy bardzo mocną sprzedaż najlepszych aktywów, ale większość z tego była napędzana przez zagranicznych nabywców, więc sceptycznie podchodzimy do korzystania z wyników tych transakcji  w naszych modelach NAV. Niedoważamy Australię, gdzie punktem odniesienia są spadające w wartości nieruchomości handlowych (galerii) i dostrzegamy rosnącą rolę e-commerce  na tym rynku…….

pełny wywiad na stronie www.omegacapital.pl

http://omegacapital.pl/jak-zarzadzac-inwestycjami-w-nieruchomosciach-w-sytuacji-nowych-trendow-rynkowych-wywiad-z-n-nora-creedon-jest-dyrektorem-zarzadzajacym-portfelem-reit-ow-i-global-infrastructure-strategies-w-goldma/