REIT-y należą do podmiotów ściśle nadzorowanych przez lokalne władze – komisje nadzoru nad rynkiem finansowym oraz urzędy skarbowe.

Przejaw regulowania działalności podmiotów dywidendowych jest najbardziej widoczny w regulacjach dotyczących ich polityki inwestycyjnej. Ustawodawcy, we wszystkich państwach ,w których funkcjonują REIT-y, zarezerwowały sobie prawo do ingerowania w ten obszar działalności. Ograniczono inwestycje wyłącznie do rynku nieruchomości komercyjnych  (lub działalności z nim bezpośrednio związanych w tym do udzielania pożyczek hipotecznych).

W większości systemów REIT-owych obowiązują ograniczenia w polityce kształtowania aktywów. Tolerancja ryzyka dla stabilności (jakości) przychodów może być mierzona poziomem minimalnych inwestycji w nieruchomości czynszowe.

Skala minimalnych inwestycji w nieruchomości przynoszących czynsze określona została od poziomu min. 50% aktywów „kwalifikowanych” (m.in. nieruchomości przynoszących dochody czynszowe) – takie rozwiązanie znajdujemy w Japonii i Malezji.

Nieco więcej „wolności inwestycyjnej” (poziom pomiędzy 75% a 80% aktywów) występuje w systemach REITs Filipin, Singapuru, Tajlandii, Finlandii, Niemiec, Irlandii, Wielkiej Brytanii, we Włoszech, Hiszpanii, Turcji, Brazylii i Meksyku.

Najmniejszą tolerancję dla braku przychodów czynszowych wykazał ustawodawca w Izraelu – w systemie REITs tego kraju aż 95% aktywów REITs musi być zainwestowane w nieruchomości, które przynoszą dochód. W dwóch państwach (Francja i Holandia) ograniczenia, co do polityki inwestycyjnej nie występują albo są minimalne (tabela).

W USA polityka inwestycyjna limitowana jest różnymi testami: aktywów (test przychodów 75%) czy testami przychodów (test dochodów 95%). Rozwiązania „testujące” politykę inwestycyjną wprowadzono także w systemach w Wielkiej Brytanii, Indiach, Finlandii, Niemiec, Irlandii, Izraelu oraz we Włoszech.  Aktywa REIT-ów, jeśli nie są zainwestowane w nieruchomości czynszowe powinny mieć formę płynną (np. gotówka, ekwiwalenty gotówki) i bezpieczną (np. obligacje rządowe). Tylko w wyjątkowych przypadkach (Filipiny), podmioty te mogą inwestować w inne klasy aktywów (np. produkty finansowe).

Inwestycje w papiery wartościowe są także ograniczane limitem inwestycji w papiery jednego emitenta (np. USA,  Singapur, RPA), wybranych klas papierów (obligacje i papiery wartościowe spółek property management w przypadku Bułgarii) czy akcje innych REIT-ów (Węgry).

W Australii inwestycje w grunty są dozwolone, o ile nie przekraczają 25% przychodów. Natomiast w Hong-Kongu i Malezji inwestycje w grunty są zabronione.

O ile we wszystkich systemach określono zasady polityki inwestycyjnej to w Turcji występuje uznaniowość związana z obowiązywaniem ogólnych zasad dotyczących dywersyfikacji ryzyka oraz limitu wartości inwestycji. Każda inwestycja tureckich REIT-ów musi być zaakceptowana przez lokalny nadzór finansowy. Mimo to system taki się sprawdza , o czym może świadczyć duża ich liczba w Turcji (27)  i relatywna wysoka kapitalizacja giełdowa sektora (ok. 9,7 mld euro).

W dwóch państwach (Francja i Holandia) ograniczenia co do polityki inwestycyjnej nie występują albo są minimalne.

Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat REIT-ów, zapraszamy do bezpłatny kurs internetowy, organizowany przez Fundację Edukacji i Badań nad REITs i dr Grzegorza Mizerskiego. Na kursie można dowiedzieć się m.in  jak zapewnić sobie stabilny dochód pasywny z REIT-ów zagranicznych.

Informacje i zapisy na http://www.grzegorzmizerski.pl