Zróżnicowane podejście do zagadnienia sposobu zarządzania nieruchomościami jest efektem dyskusji jaka trwa pomiędzy zwolennikami a przeciwnikami poszczególnych rozwiązań. Wynika ona z uwarunkowań rynków lokalnych, stosowanych wzorców oraz głównych graczy na lokalnym rynku REITs oraz z istnienia  dysonansu pomiędzy rzeczywistością a oczekiwaniami inwestorów (np. na rynku azjatyckim). Sposób zarządzania nieruchomościami ma też wymiar związany z polityką zadłużania. Polityka kredytowa prowadzona przez REITs stosujących różne formy zarządzania nieruchomościami różni się wysokością kosztów finansowych pożyczanych środków. Koszty zadłużenia dłużnego w REITs zarządzanych zewnętrznie okazały się wyższe niż tych podmiotów, które zarządzają nieruchomościami samodzielnie, a marża kredytowa jest zazwyczaj wyższa w podmiotach zarządzanych zewnętrznie. W obu najpopularniejszych systemach wynagradzania stosowanych  na rynku REITs w latach 90-tych w USA nie było wystarczającego bodźca do negocjowania marż kredytowych czy wysokości kuponów od obligacji. O ile przepływy z czynszów były na zbliżonym poziomie dla obu form zarządzania, to już koszty na poziomie korporacyjnym, a zwłaszcza koszty odsetkowe powodowały niższy poziom gotówki dostępnej dla akcjonariuszy tych REITs, które zlecały usługi na zewnątrz. W przypadku USA – REITs zlecających zarządzanie nieruchomościami na zewnątrz zidentyfikowano wyższe koszty odsetkowe spowodowane wyższym poziomem zadłużenia oraz wzrostem marży długu (Capozza i Seguin 2000, s. 91 – 92). Tak więc, mając niewielką motywację do negocjowania marż kredytowych dla finansowania dłużnego dla podmiotów zewnętrznych ważniejsze było zwiększanie portfela nieruchomości i wartości aktywów pod zarządzaniem ogółem bez istotnego spojrzenia na stopy procentowe. Jeśli nawet doradcy mieli motywację do zwiększenia zadłużenia przy jednoczesnym braku motywacji do obniżania kosztów tego długu, to musiało to skutkować zmniejszeniem equity value [1] i niższą wyceną akcji (Capozza i Seguin 2000, s. 112-115).

Korzystanie z usług doradców w formule zarządzania zewnętrznego zwiększa prawdopodobieństwo problemów agencyjnych dla tych REITs, które korzystają z ich usług. Jednakże zarządzanie wewnętrzne  związane jest z ryzykiem. Posiadanie wewnętrznych specjalistów  przez REITs powoduje, że angażują się one w ryzykowną fazę rozwoju (development) i dlatego też postrzegane są jako zbyt ryzykowne (Yong i Singh 2015, s.86). W podmiotach zarządzanych wewnętrznie system informacji jest bardziej przejrzysty, podmioty te, są bardziej transparentne niż te, które są zarządzane zewnętrznie. Na rynku amerykańskim  firmy gwarantujące udaną emisję akcji w procesach pozyskiwania kapitału (IPOs) skłonne są do obniżania  swoich marż np. dla tych USA-REITs, które samodzielnie zarządzania swoim portfelem (Hsuan-Chi i Lu 2006, s.127). Wymienione powody były przyczyną fundamentalnej zmiany w modelu biznesowym USA-REIT. Od 1992 większość ówcześnie funkcjonujących  REITs oraz prawie wszystkie nowopowstające REITs wybierały model samodzielnego zarządzania portfelem (Gentry i inni 2004 s. 18). Obecnie, zdecydowana większość USA – REITs samodzielnie zarządza własnymi portfelami nieruchomości. Według NAREIT, obecnie ok. 90% USA-REITs notowane na giełdach zarządza swoimi nieruchomościami samodzielnie (Boshoff i Bredell 2013, s. 40). Przewaga wewnętrznego modelu zarządzania związana jest m. in. ze skuteczniejszym rozwiązywaniem konfliktów agencyjnych pomiędzy akcjonariuszami a menedżerami REITs. Jednocześnie podmioty zarządzane zewnętrznie odczuwając konkurencję ze strony pozostałych uczestników rynku zwiększają swoją efektywność (Ambrose i Linneman 2001).

Formuła wydzielenia zarządzania poza REITs jest istotnym czynnikiem determinującym efektywność REITs.  Koszty związane z wynagrodzeniem zewnętrznych firm doradczych istotnie  zmniejszają zysk, co nie było rekompensowane odpowiednim przyrostem efektywności.  Schematy wynagrodzenia oparte na wzroście wartości aktywów pod zarządzaniem determinowały strategię zewnętrznie zarządzanych REITs, która oparta była przede wszystkim na zakupie nieruchomości,  fuzji i przejęć i innych REITs (Capozza i Senguin 2000, s.112-114).   Wyższość formuły zarządzania wewnętrznego nad zewnętrznym częściowo zakwestionował Baum (2008), a następnie Olanrele i inni  (2015) w badaniach nad efektywnością nigeryjskiego rynku REITs. Większość nigeryjskich REITs samodzielnie zarządza swoimi nieruchomościami. Ich wyniki zostały skonfrontowane z wynikami REITs w Malezji, w której obowiązuje model obowiązkowego korzystania z usług firm zewnętrznych. Okazało się, że podmioty REITs w Nigerii osiągnęły niższe średnioroczne stopy zwrotu (4.8%, a po uwzględnieniu ryzyka zanotowano stratę ( minus  6.77% per annum), gdy w tym samym czasie malezyjskie REITs osiągnęły średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 7,5% a po uwzględnieniu ryzyka 2,47%.[2]

Rynek azjatycki zaprzecza wynikom jakie można wysnuć z obserwacji rynku amerykańskiego. Jedną z uderzających podobieństw struktur REITs w regionie Azji i Pacyfiku jest większa koncentracja na zewnętrznym modelu zarządzania, który jest sprzeczny z trendami w USA czy w Europie,   i o ile, w Europie dopuszczono zarządzanie samodzielne, to model zarządzania zewnętrznego wciąż cieszy się dużą popularnością wśród ustawodawców (np. w Japonii, Singapurze, Hong-Kongu, Korei Płd i Malezji). Niebagatelną kwestią jest fakt, że w Azji dostarczycielami nieruchomości są duże firmy deweloperskie, które zapewniają jednocześnie wsparcie operacyjne przy zarządzaniu. To właśnie  mocnym powiązaniem azjatyckich  REITs z deweloperami tłumaczone jest zjawisko zarządzania zewnętrznego w tym regionie (APREA 2014 s. 4). Na rynku azjatyckim występuje także zjawisko rozmijania się oczekiwań inwestorów i realiów rynkowych co do tych rozwiązań. Jak wynika bowiem z badań przeprowadzonych przez Asia – Pacific Real Estate Association (APREA)  w 2014,  skierowanych do 195 inwestorów instytucjonalnych,  zdecydowanie preferują oni wewnętrzny model zarządzania (94,1% wskazań na wewnętrzny model zarządzania) (APREA 2014, s. 6). Jednocześnie w realiach prawno-instytucjonalnych REITs, w największych rynkach pod względem kapitalizacji (Japonia, Singapur, Hong-Kong) dominuje zewnętrzny model zarządzania. Niektórzy respondenci badania (APREA, 2014) argumentowali, że menedżerowie REITs wynagradzani są zazwyczaj w oparciu o wartość aktywów brutto, a mechanizm ten zachęca do stałego zwiększanie wartości portfela poprzez akwizycje – być może kosztem  zaniechania lepszych opcji inwestycyjnych.

W Australii, która ma najdłuższe doświadczenia w funkcjonowania REITs w regionie Azji i Pacyfiku (od 1971 roku), w ciągu ostatnich 20 lat odnotowano znaczne przesunięcie w kierunku modelu zarządzania wewnętrznego. Co ciekawe jednak, niepubliczne REITs  w Australii są nadal zdominowane przez zewnętrzne firmy zarządzające. Dla pozostałej części Azji i Pacyfiku, preferencje dla zewnętrznego modelu zarządzania wynikają z historii i precedensu w momencie  powstawania reżimu REIT.  Jednocześnie azjatycka specyfika rynku REITs polega na dużej dywersyfikacji inwestycji pomiędzy krajami regionu, a to ogranicza możliwości sprawnego zarządzania w przypadku koncentracji tych funkcji wewnątrz organizacji w jednym kraju. Przywoływany natomiast przez krytyków model amerykański charakteryzuje się niskim poziomem dywersyfikacji geograficznej, w tym niewielkim jej nasileniem na rynkach poza USA (Eichholz i Kok 2007,  s. 37).  Europejski trend w kierunku zarządzania zewnętrznego był widoczny na początku XX w.  szczególnie w latach 2005-2006 współgrał z podobnym trendem z rynku azjatyckich REITs (PwC, 2011) [3].

Podsumowując należy stwierdzić, że doświadczenia amerykańskie to naturalny eksperyment, dzięki któremu można sprawdzić zalety i wady obu systemów. Wyniki tego eksperymentu wskazują, że zarządzanie wewnętrzne jest najlepszym wyborem. Ważne jest jednocześnie stworzenie skutecznych mechanizmów nagradzania, które wspierałyby aktywność menedżerów REITs co do ekspansji czy efektywnego alokowania zasobów.  Dyskusja w Azji co prawda nie jest zakończona,  ale preferencje inwestorów azjatyckich co do wewnętrznego zarządzania są jednoznaczne (fragment z książki Real Estate Investment Trusts – Efektywne inwestowanie w rynku nieruchomości, 2016).