System REIT został wprowadzony w Wielkiej Brytanii na mocy ustawy Finance Act 2006.[1] W pierwszym dniu obowiązywania ustaw,  aż dziewięć podmiotów zdecydowało się na zmianę swojej formy organizacyjnej w UK-REITs.  Kolejne ustawy liberalizowały system. Były to Corporation Tax Act 2010 – ustawa zliberalizowała przepisy podatkowe w tym dotyczącej UK-REITs oraz Finance Act 2013 oraz Finance Act 2014. Do najważniejszych zmian wprowadzonych przez ustawodawcę należy zaliczyć:

1. zmniejszenie podatków od zysków kapitałowych i opłat za wprowadzenie nieruchomości w system UK-REITs;
2. dopuszczenie notowania UK-REITs na giełdach alternatywnych, w tym na londyńskiej giełdzie papierów wartościowych AIM;
3. wydłużenie okresu dostosowania struktury akcjonariatu z „zamkniętej” w „otwartą” (wprowadzenie większej liczby akcjonariuszy i rozwodnienie akcjonariatu);
4. wprowadzenie ułatwienia wzajemnych inwestycji UK-REITs.;
5. zniesienie ograniczeń, co do struktury akcjonariatu dla inwestorów instytucjonalnych wspólnego inwestowania (fundusze emerytalne, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze inwestycyjne).

Wybór systemu UK-REITs wiąże się z odpowiednim zgłoszeniem do instytucji nadzorującej Królewskiego Urzędu Podatkowego i Celnego (HM Revenue & Chustom, HMRC). Odpowiedni wniosek musi być złożony do HMRC jeszcze przed konwersją. Podmiot wybierający status UK-REIT musi spełnić następujące warunki:

• powinien być rezydentem podatkowym Wielkiej Brytanii (równoległa rezydentura podatkowa w innym państwie jest zabroniona)
• akcje tego podmiotu powinny być przedmiotem obrotu na uznanej giełdzie papierów wartościowych (nie stosuje się do pierwszych trzech lat);
• nie może być funduszem inwestycyjnym typu otwartego;
• nie może być podmiotem typu zamkniętego (nie stosuje się do pierwszych trzech lat);
• wyemitowane akcje tego podmiotu to akcje nieuprzywilejowane
• podmiot aplikujący nie ma niespłacalnych kredytów
• złożenie deklaracji, że podmiot będzie  przedstawiać odpowiednie sprawozdania finansowe

Jednostka dominująca w UK-REIT musi być firmą o strukturze prawnej „zamkniętej” (closed – end funds), której akcje są, albo w okresie 3 lat od wybrania statutu REITs będą notowane na „uznanej” giełdzie papierów wartościowych. Minimalny kapitał założycielski to 50 000 GBP (zgodnie z wymaganiami London Stock Exange). Jednostki zależne od UK-REITs mogą być rezydentami podatkowymi poza granicami Wielkiej Brytanii, ale takie podmioty będą przedmiotem lokalnego systemu podatkowego.  Dopuszczone jest zarówno wewnętrzne jak i zewnętrzne zarządzanie nieruchomościami.

UK – REIT nie może mieć struktury zamkniętej.  Za podmiot “zamknięty”, uważana jest podmiot, który kontrolowany jest przez pięć lub mniej akcjonariuszy lub jeśli co najwyżej 35% jego akcji jest własnością inwestorów indywidualnych – „publicznych”. Inwestorem „publicznym” jest akcjonariusz posiadający mniej niż 5% akcji lub fundusz emerytalny, (ale nie może to być fundusz, którego członkami są pracownicy UK-REIT). Inwestorami publicznymi są także inwestorzy instytucjonalni, w tym brytyjskie organizacje charytatywne, zarejestrowani dostawcy mieszkań socjalnych, państwowe, brytyjskie fundusze inwestycyjne, fundusze emerytalne, fundusze powiernicze.

Ustawodawca wprowadził restrykcje w odniesieniu do struktury akcjonariatu. Żaden z inwestorów instytucjonalnych  nie może posiadać więcej niż 10% akcji UK-REIT, w przeciwnym razie inwestor taki podlega karze podatkowej. Restrykcjami objęte są także wypłaty dywidend do tych akcjonariuszy (którzy posiadają więcej jak 10% akcji). Dlatego statuty UK – REITs zwykle zawierają ograniczenia, które zapobiegają dystrybucji wypłat do akcjonariuszy korporacyjnych, które posiadają, co najmniej 10% udziałów w kapitale lub prawach głosu. Do statutów wprowadzane są zapisy umożliwiające wymuszenie na takich akcjonariuszach sprzedaży akcji do wysokości limitu ustawowego.  Nie ma żadnych ograniczeń związanych ze strukturą akcjonariatu w odniesieniu do inwestorów zagranicznych.

UK-REITs musi być notowany na LSE lub innej “uznanej giełdzie”. Ustawa FA 2012 dopuściła giełdę londyńska giełdę alternatywną – AIM. Listę uznanych giełd światowych prowadzi nadzorca brytyjski (HM Revenue & Customs).

Wprowadzono ograniczenia, co do polityki inwestycyjnej. Ograniczenia te dotyczą m.in. inwestycji w aktywa nieprzynoszące dochodów z czynszów. Zwolnione z podatku są zasadniczo przychody i zyski z wynajmów i zyski zrealizowane na sprzedaży nieruchomości czynszowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej UK-REITs w Wielkiej Brytanii.

Ustawodawca wprowadził następujące testy polityki inwestycyjnej:

• co najmniej 75% zysku netto UK-REIT musi pochodzić z wynajmu nieruchomości;
• co najmniej 75% aktywów UK-REIT musi być ulokowana w nieruchomości czynszowe, przynoszące przychody czynszowe;

UK – REIT musi być samodzielnym właścicielem, co najmniej trzech odrębnych nieruchomości, wartość żadnej z tych nieruchomości nie może przekroczyć 40% wartości rynkowej całego portfela, (przy czym nieruchomość z wieloma najemcami  np. centrum handlowe spełnia warunek dywersyfikacji). Do testu dywersyfikacji zaliczane mogą być nieruchomości typu komercyjnego lub mieszkalnego bez względu na lokalizację. Przychody z wynajmu powierzchni biurowych zajmowanych przez administrację samego REIT (czyli nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności operacyjnej, np. siedziba) nie są zaliczane do testu przychodów.

Prowadzenie działalności deweloperskiej i rozbudowa nieruchomości jest dozwolone do wysokości 30% kosztów zakupu nieruchomości będącej przedmiotem rozbudowy, o ile nieruchomość będzie sprzedana po okresie 3 lata od zakończenia tej inwestycji. Obrót nieruchomościami jest dozwolony, ale podlega opodatkowaniu i nie mieści się w działalności związanej z wynajmem nieruchomości.

Prowadzenie działalności w formie SPV jest dozwolone. Spółka dominująca musi posiadać, co najmniej 75% spółki zależnej SPV, aby ta mogła być zaliczona do grupy UK – REIT; grupa powinna być właścicielem, co najmniej 75% jednostek zależnych (SPVs), a spółka „matka” musi ostatecznie posiadać ponad 50% akcji wszystkich spółek zależnych w grupie.  W przypadku wspólnych projektów typu joint – venture to część uzyskanego tak najmu jest zwolniona od podatku od dochodu i zysków (o ile UK – REIT posiada prawa do co najmniej 40% od zysku takiej spółki).

Polityka zadłużania jest określona poprzez specjalny wskaźnik kosztów finansowych (ang. finance cost ratio, FCR). Wskaźnik FCR to iloraz “zysków majątkowych” do „kosztów finansowych”, przy czym zyski majątkowe to przychody z wynajmów nieruchomości przed potrąceniem odsetek, strat z poprzedniego okresu obrachunkowego i amortyzacji podatkowej (ulgi podatkowe). Natomiast koszty finansowania nieruchomości czynszowych nie obejmują kosztów związanych z transakcjami typu SWAP. Minimalny poziom wskaźnika FCR musi być na poziomie 1,25 (tzn. przychody z nieruchomości muszą przewyższać koszty finansowania tych nieruchomości o 25%).  Jeśli FCR spadnie poniżej 1,25 wtedy UK-REIT może otrzymać karę w postaci dodatkowego podatku.  Nadzór angielski (HMRC) może odstąpić od tej kary, jeśli UK REIT jest w poważnych trudnościach finansowych,  nastąpiły nieprzewidziane okoliczności i lub gdy UK- REIT podejmował działania, aby uniknąć spadku wskaźnika  FCR poniżej 1,25.

Ustawodawca brytyjski wprowadził także unikatową definicję wypłat przychodów z wynajmów (ang. profit income distribution, PID). Wypłata przychodów z wynajmu nieruchomości obejmuje więc wypłatę dochodów operacyjnych czynszowych oraz zysków kapitałowych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W Wielkiej Brytanii minimalny poziom wypłat obowiązkowych wynosi 90% dochodów z działalności wynajmowania nieruchomości. Dochód ten musi być wypłacony akcjonariuszom w ciągu 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego (jednak zysk z pozostałego dochodu z działalności gospodarczej może być wypłacony w innym terminie). Jeśli UK-REIT jest akcjonariuszem innego UK-REIT, to wypłacone musi zostać 100% dywidend otrzymanych z tego tytułu, a ich wypłata musi odbyć się w okresie 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Zyski z tytułu zbycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności wynajmu nie muszą być wypłacane.

Ustawodawstwo przewiduje kary (z cofnięciem statusu UK REIT włącznie), gdy naruszone są określone wymagania ustawy. Kary związane są np.

• z utratą statutu spółki publicznej;
• niedotrzymaniem wymaganego rozwodnienia akcjonariatu;
• niespełnieniem testu dywersyfikacji aktywów, (co najmniej trzy nieruchomości muszą być utrzymywane przez REITs w portfelu, a żadna z tych nieruchomości nie może być warta więcej niż 40% wartości aktywów ogółem), a naruszenie wystąpiło więcej niż jeden raz;
• brak wypłaty 90% od zysków z wynajmu nieruchomości i 100% PID otrzymanego od innych UK- REIT;
• niespełnieniem testu 75% aktywów jest oceniana, jako drobne naruszenie, poważne naruszenie ma miejscu w przypadku, jeśli więcej niż 50% aktywów UK-REITs nie spełnia testu aktywów.

Więcej na temat UK-REITs w części II .